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联手中信系、华澳信托 陕旅集团巨资布局文旅地产  

2014-08-08 13:11:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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7月25日,陕西旅游集团有限公司(以下简称“陕旅集团”)又一文旅综合体项目“西城往事”项目开工。这一项目位于西咸新区沣东新区三桥老街地区,占地552亩,总投资44亿元。

公开资料显示,西城往事由陕旅集团与沣东新区管委会联合开发,双方试图再现千年之前的三桥古镇商贸风采。三桥古镇为丝绸之路上重要的商贸中心,有古代西北第一名镇之美誉。

自2012年周冰担任总经理一职以来,陕旅集团在旅游地产领域便风生水起,至今已经开发了10多个文旅项目,总投资达381.3亿元。巨大的投资对于资金量并不充裕的陕旅集团无疑是一个巨大挑战。

然而,中国房地产报记者发现,在项目开发过程中,陕旅集团凭借强大的政府资源,以及联手中信系、华澳信托撬动了数以百亿元的资本,成为其项目开发的关键支撑。

陕旅集团的地产局

在整个陕西省发展旅游产业的规划蓝图中,陕旅集团占据着和陕文投平分天下的地位,在西安、咸阳、汉中、延安、渭南等地开发了十多个旅游项目。在西安市内,曲江方面已经把重心放在曲江新区二期,陕旅集团主要开发西安西部地区的旅游资源。

2012年之前,陕旅集团还是一家传统意义上的旅游公司,占据着整个陕西省近4成的旅游市场份额,其旗下业务包括景区、酒店、旅行社、旅游商品和餐饮等业务。2011年8月份,周冰被陕西省政府确定为陕旅集团总经理人选,这一事件被看作是陕旅集团发展的分水岭。

周冰何许人也?在进入陕旅集团之前,周冰一直在曲江管委会任职,曾担任曲江新区管委会主任助理、管委会副主任、大明宫遗址保护区办公室主任和西安城墙保护办公室主任,协助曲江模式开创者段先念参与、见证了整个曲江系的崛起历程。

2012年6月份被正式免去曲江新区管委会副主任,周冰开始以陕旅集团为阵地,构建了一个全新的文旅产业王国。从2012年至今3年时间里,陕旅集团新开发10个文旅项目,总投资额为381.3亿元。

周冰进入陕旅集团后,原集团董事长兼总经理张小可仍担任董事长一职。据陕旅集团内部人士透露,二人虽无明确工作上的分工,但原则上张小可除履行董事长一职外,主要负责文旅内容方面的建设,周冰则主要负责新业务和旅游地产项目开发。

中国房地产报记者梳理陕旅集团近两年投资项目发现,2013年其开工项目为5个,分别为金旅城四海唐人街文旅综合体项目、航天总部基地豪布斯卡文旅综合体项目、延安圣地河谷项目、白鹿原文化景区项目和太华索道项目。

计划2014年开工的项目为5个,其中文安驿古镇项目和西城往事文旅综合体项目已经开工,丝绸之路风情城、两汉三国文化景区项目和黄河壶口文化景区项目还未动工。

以西安为中心、遍及陕西全境的十大文旅项目,凸显了陕旅集团构建文旅帝国的野心,其成为继陕文投之后,陕西省发展旅游产业的又一把利刃。然而,褪去这些项目的层层光环,背后的资金、土地困境浮出水面。

联手资本

短短两年间构建十大文旅项目,造就数百亿元规模的文旅产业,如果单凭陕旅集团自有资金,显然难以撬动近400亿元的投资额。

公开资料显示,截至2012年末,陕旅集团总资产为30.1亿元,净资产为6.5亿元,净利润只有1643万元,公司资产负债率却高达78.4%,集团制定2014年盈利目标为“力争在2014年实现经营收入20亿元,利润总额5261万元。”按照陕旅集团项目投资额度初步估算,其每年所需的开发资金至少在40亿元。即便把全部的营业收入投入开发,资金方面仍面临极大缺口。

如果参照周冰曾在曲江长期任职的经历,弥补资金缺口对于陕旅集团而言或许并非难事,不过2013年年末,随着外界对曲江模式的争议,部分地方政府对于曲江系惯用的土地财政模式表现出谨慎态度,使得这一融资模式操作难度加大。

在继续与陕西省属延长石油、陕西有色等国有资源企业合作基础上,从2014年初开始,陕旅集团开始把融资目光转向外界。其先后与中信系和华澳信托方面达成协议,从外部引入战略投资资本。

2014年4月15日,陕旅集团延安圣地河谷项目与华澳信托合作发布信托计划,共募集资金4.05亿元作为项目启动资金,华澳信托以增资扩股形式入股陕旅集团延安文投公司,占总股本19.24%股份,陕旅集团延安文投公司主要负责开发圣地河谷与文安驿古镇项目。

在这一信托计划中,华澳信托方面派王海洋作为董事和周欢作为监事进入陕旅集团延安文投公司董事会。华澳信托不仅直接持有该公司19.24%的股权,而且剩余股权也已经被质押给华澳信托方面。华澳信托实际控制人为国家开发银行。

与华奥信托方面相比,中信资本系与陕旅集团合作更为持久。早在2011年,中信资本旅游产业投资有限公司和中信资本文化产业投资有限公司,通过受让方式累计获得陕旅集团旗下公司陕旅股份48.33%的股份,目前这部分股份为中信夹层(上海)投资中心所持有。

2014年5月12日,双方合作更进一步,陕旅集团和中信信诚资产管理有限公司(以下简称“中信信诚”)签署战略合作协议,未来8年,中信信诚将为陕旅集团累计提供80亿元的资金支持。

5月15日,双方合作第一期金旅城信托计划发布,累计募集资金4.2亿元,中信信诚以资金换股权方式进入陕旅集团西安文化产业公司,占股80%,陕旅集团所剩的20%股份被质押给中信信诚,中信信诚负责该项信托的总监褚怡冰进入西安文化产业公司董事会,其拥有一票否决权。

陕旅集团西安旅游产业公司负责金旅城、航天总部基地豪布斯卡、西城往事等多个项目开发。此前,这些项目合作方为金地集团西北公司,目前已近悉数被中信信诚所取代。对于其中变动原因及与中信信诚合作模式等相关问题,中国房地产报记者分别采访三方企业,金地集团西北公司人士表示无法联系到公司负责人;陕旅集团和中信信诚方面均婉拒了采访要求。

背后风险

陕旅集团联手资本开发项目的模式,看似最大限度地解决了资金困境,但这一模式背后所隐藏的风险仍不可小觑。上述陕旅集团内部人士表示,华澳信托和中信信诚均为财务投资者,不会干预项目具体事宜。

按照陕旅集团与华澳信托之间的合作协议,陕旅集团延安文投公司19.24%的股权为华澳信托直接持有,剩余股权则被悉数质押给华澳信托,其发布的圣地河谷信托计划期限为18个月,一旦陕旅集团方面违约,华澳信托则有权处理该公司的所有资产。

这显然是个一荣俱荣的模式,项目开发成功,对于陕旅集团而言,在银行信贷方面几乎无望的背景下,不用自有资金而开发百亿项目,其意义不言而喻;对于华澳信托而言,不仅能够获取可观的信托受益,而且还可以分享项目部分受益。如果项目失败,陕旅集团多年努力覆水东流,华澳信托则可以通过处置资产收回投资,而损失最大的无疑为项目所在地的地方政府及群众。

陕旅集团产业共分为三大板块,其一是以陕旅股份、陕旅饭店和骏景旅游为主体的旅游服务板块,这部分为集团原有核心资产;其二为旅游文化部分,目前还处于初级培育期,成熟的部分只有商品销售和物业等少量资产;其三为旅游地产部分,这部分多数为近年开发的新兴产业。

陕旅集团旅游地产板块主要分布于三个主要平台,其一为陕旅集团延安文投公司,主要开发圣地河谷和文安驿古镇项目;其二为陕旅集团与西咸新区合作的陕西西咸旅游产业集团,规划项目有西城往事、沣渭金澜湾湿地公园和丝绸之路风情城项目;其三为陕旅集团西安文旅产业公司,主要开发航天总部基地豪布斯卡、金旅城四海唐人街等项目。

但是,由于西咸新区方面和陕旅集团均缺乏资金,目前西咸旅游产业集团平台的西城往事项目被划入西安文旅公司,其他两个项目均未开工。而陕旅集团文旅地产板块主要依赖延安和西安两个平台。

陕旅集团与中信系方面合作的风险更甚。按照双方合作协议,合作主要分为两个部分,一个平台为陕旅股份,陕旅集团方面计划把其打造成一个上市平台,双方合作不久后,陕旅集团方面逐步把旅行社、景区、索道、唐乐宫、设计院和旅游商品等业务注入陕旅股份公司,中信方面占48.33%股份。

在陕旅集团西安文旅产业公司,中信信诚占80%股份,其余陕旅集团所占的20%股份也被质押给中信信诚。由此不难看出,整个陕旅集团核心资产构成中,旅游服务部分近半数股权掌握在中信手中,旅游地产方面已经开发项目所有股权为华澳信托和中信信诚所有。

虽然,中信方面并不参与陕旅集团项目具体开发事宜,但中信系本身拥有地产和文化产业,一旦未来项目发生问题导致信托违约,不排除由中信系接管项目的可能。对此,上述陕旅集团内部人士笑言:“无论是中信的,还是陕旅的,不都是陕西的吗?陕旅集团的使命是发展陕西省旅游产业,未来这些产业归谁并不重要。”

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