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日志

 
 

兴润置业崩盘 畸形土地财政下的房企样本  

2014-03-24 09:22:01|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月18日下午,浙江省奉化市西郊8公里外的汪家库村附近,由浙江兴润置业有限公司(以下简称“兴润置业”)开发的桃源府邸别墅项目处于一片萧瑟之中。

因债务违约,曾列于宁波百强企业第33位、建筑房企前5位的奉化市最大的房地产企业兴润置业日前轰然倒塌。兴润置业实际控制人沈财兴、法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪,已于3月11日被移送至奉化人民检察院。兴润置业办公地已人去楼空,只有四五名管理层留守。

长汀旧城改造项目的无限期搁置、内部管理不善造成的巨额亏损、桃源府邸项目销售不力、35亿元债务及由此引起持续不断的法律诉讼,以及踏错市场节奏的投资行为,终将兴润置业逼上绝境。

目前,奉化市委、市政府已成立专案组和应急工作领导小组处置兴润置业债务工作。具体事物由奉化市常务副市长卓厚佳牵头处理。对于处理的进程,奉化市委宣传部拒绝透露。

中国房地产报记者了解到的情况是,奉化市政府、金融办及建设银行(601939,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、宁波银行(002142,股吧)最近几天频繁开会,商讨债务问题。

兴润置业债务违约事件迅速在当地发酵,使本已经有价无市的市场更加羸弱。当地房地产企业担心,未来房地产商银行贷款和民间借贷将变得更加困难,市场将更加难做。杭州降价之后,兴润置业资金链断裂再度引发市场担忧,A股大幅震荡。

在经济增速下行、资产泡沫积聚、货币政策紧平衡的背景下,债务违约事件使这家不知名的房企瞬间被推上风口浪尖。兴润置业轰然倒塌亦撕开了三四线城市房地产市场光鲜外衣,泡沫担忧在市场泛滥开来。

业内人士也认为,大部分城市房地产的击鼓传花游戏已近尾声,地产泡沫破灭绝非兴润置业孤例。野村证券近期发布报告也指出,中国经济面临的头号风险并非影子银行或地方政府债务,而是房地产市场过度投资问题。

资金链断裂

“主要是做得太大了,他本身又没那么多钱,只能去借债。那么多债务,如果一时还不上,肯定会出问题。”面对当地最大的开发商兴润置业债务缠身、公司法人身陷囹圄的结局,奉化市一家专门从事旧城改造的房地产负责人颇为惋惜地表示。

3月13日,由奉化市委宣传部主办的奉化新闻网发表了一篇报道,称奉化兴润置业事件处置有序,2人移送检察机关审查起诉,由此揭开了兴润置业资金链断裂的一角。

来自奉化金融办提供的信息显示,兴润置业欠贷涉及当地的银行有19家,包括建设银行、浦发银行、宁波分行等,银行及关联企业总负债35亿多元。其中,银行贷款约24亿元,非法吸收公众存款7亿多元,拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。初步结论是已经严重资不抵债。

另外,兴润置业还有近2.4亿元“疑似假按揭”,涉及7家银行。分别是工行1327万元,农行83万元,中行5394万元,建行8318万元,招行863万元,光大1948万元,华夏6057万元。

据奉化当地一名银行人士透露,早在2009年,兴润置业债务违约问题就已显现。由于有阳光茗都等项目销售资金和银行贷款支撑,债务问题暂时得到缓解。

但债务问题并未因这一项目的销售得以根治。随着当地房地产市场逐渐饱和、各种债务利息和本金偿付的压力,兴润置业的债务泡沫还在进一步膨胀之中。

2011年,兴润置业债务问题到了不可逆转的境地。“每个月光利息就达2000多万元。”兴润置业留守人员江明说,为了偿还私人借贷,只能从银行贷款。出事后,银行和私人都还不上了。

为了缓解资金压力与债务问题,兴润置业曾将希望寄托在桃源府邸项目上。据中国房地产报记者按照兴润置业公布的最低售价初步估算,整个项目如果全部售出,至少可以获得26亿元资金。

令人遗憾的是,2012年6月份桃源府邸开盘即遇冷。“那么远的地方又那么贵,谁买呢?”江明不停地摇着头。据公开信息显示,桃源府邸最低起价560万元/套,独立别墅最高售价3000万元/套。

2013年6月份,兴润置业资金链已经断裂,桃源府邸项目完全停工,公司员工工资也停发,正如兴润置业另一位留守人员所言:这么大的企业连工资都发不出了,该是到了什么境地了。

两个月后,有关兴润置业资金链断裂的消息开始在当地蔓延,进一步加剧了债务的偿还危机,银行和债权人开始集中讨债。这个时候的沈财兴已经无力招架讨债者的愤怒。

2013年11月初,奉化市与兴润置业有合作关系的开发商方亮因为债务问题被当地公安机关传唤调查,几天后方亮突然自杀。方亮曾利用兴润置业的资质开发了香山美邸项目。半个月后,沈财兴被刑事拘留。

在此期间,奉化市政府一直希望通过“扶持优良企业”力挽颓势。市政府曾经多次召集金融机构开会,要求所有银行维持原有授信,降低利率,不得压贷迟贷。地方政府甚至支持财政给予转贷。

另外,据当地一位官员透露,奉化市至少有60%的公务员参与了兴润置业集资一事。

兴润置业内部人士也证实了奉化市公务员大量参与借贷的事实,“我不清楚有没有6成,起码市里主要领导都参与了。市里去年讨论处理债务的时候,官员分成两派,争论得很激烈。”

上述奉化市政府官员表示,兴润置业的结局并非奉化市政府所乐见,此前奉化市政府方面一直在商讨债务偿还情况,然而由于债务规模太过庞大,政府方面也束手无策。就在沈被刑拘的前一个月,当地党政主要官员还亲临兴润置业,共同商讨债务问题。

然而,这一切都未能力换狂澜。中国房地产报记者在兴润置业办公室看到,关于债务纠纷方面的法院诉讼文书多达数十份。

因为兴润置业新增的不良资产,2014年奉化市的不良率将达浙江省最高。

奉化最大房企

在奉化,兴润置业是当地最大的非上市房地产开发商。

兴润置业成立于2000年9月,注册资本4亿元。沈财兴旗下有近10家房地产相关企业,其中主要有兴润置业、奉化市兴润茗都置业有限公司(以下简称“兴润茗都”)和浙江沈氏建设有限公司(以下简称“沈氏建设”)等,主体企业为兴润置业。

作为一个四线城市的开发商,沈财兴公开资料极为有限。据江明介绍,沈财兴是浙江象山县人,早年在奉化市从事建筑工程行业,挣得第一桶金后,转战到杭州继续从事建筑工程。2000年前后,应奉化市政府邀请,沈财兴回到奉化开始其房地产开发生涯。

建筑出身的沈财兴对工程的质量要求极为严格,其开发的多数楼盘均由其自己的建筑公司承建。在奉化市内,无论是同行,还是项目业主,均对其开发楼盘的质量表示一致赞赏。

注重建筑质量不仅是沈财兴不断把企业做大的法宝,也是兴润置业成为当地最大开发商的关键因素之一。再加上和当地政府良好的政商关系,短短几年时间里,兴润置业逐步成为奉化市最大的房地产企业。兴润置业鼎盛时期为2006年,当年该公司完成营业收入25亿元。

自成立以来,兴润置业已相继在奉化开发10多个楼盘。目前在建项目有甬山新村和桃源府邸,参与长汀村旧村改造项目。截至目前,该公司已开发房产面积100多万平方米。

高价拿地的苦果

兴润置业是畸形土地财政下的一个样本。桃源府邸和长江村旧改项目的高价地扼住了兴润置业本就不畅的资金流。

长汀村位于奉化城北,是典型的城中村。2003年,由宁波市洛兹置业有限公司主导的旧城改造项目正式启动,由于政府方面程序违法、项目设施过程中利益纠葛等问题存在,这一项目进展极为缓慢。此事曾遭到央视焦点访谈栏目曝光,也成就了第一起中国民间起诉浙江省政府胜诉的经典案例。

2006年,由于当地村民不断上访、政府拆迁进展缓慢等问题,宁波洛兹以破产清算方式退出。兴润置业随后接手。

对于兴润置业因何介入长汀旧城改造项目一事,奉化市政府与兴润置业说法并不一致。

江明称,因有宁波洛兹前车之鉴,沈财兴当时并不愿意介入该项目。“但宁波市政府指定我公司接手,作为当地企业,沈总无法拒绝。”

对于这一说法,上述奉化市官员予以了否定,并指出这完全是企业自主选择。

最后,兴润置业以6亿元将长汀村安置项目收入囊中。截至目前,长汀村安置房已建成7年,但因补偿不公,拆迁难以推进,至少有70%村民未搬离。

长汀村旧城改造项目虽然不是拖死兴润置业的唯一因素,但6亿多元资金押在一个前景不明的项目上,这对于资金颇为紧张的兴润置业形成重压。桃源府邸则处在有价无市阶段。

在三四线房地产市场处于下行的当下,长汀村和桃源府邸土地价值缩水严重。

据奉化市某官员介绍,目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地,其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩土地而定。而当年兴润置业在获得该地块时,花费的综合成本约为1000万元/亩,银行给兴润置业抵押贷款时也按这一地价估值。在长汀村旧村改造项目上,由于地价下跌该公司资产缩水至少10亿元。

另据奉化市国土资源局官方网站显示,2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格,拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块,用于桃源府邸项目开发。其性质为70年纯住宅。该地块总出让面积为210.33亩,总建筑面积为8.404万平方米,折合楼面价7852元/平方米。

2013年12月11日,世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾资料团购论坛)开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块,地块性质同样为70年纯住宅,折合楼面价3204元/平方米。

4年不到,同样地段的地块楼面价跌幅达59.2%,这意味着兴润置业仅在这一地块上,土地价值就缩水了3.9亿元左右。

除了长汀村旧改项目长期搁置及桃源府邸项目有价无市外,在外界看来,管理不善是兴润置业引发危局的另一重因。

“沈总是一个好人,但不是一个好商人。”江明评价道,“公司基本没什么制度,太混乱了,内部早已千疮百孔。”

江明的评价也得到了上述从事旧城改造的房地产开发企业负责人的印证。“建筑出身的沈总对建筑施工很在行,但在内部管理和风险控制方面都有问题。”

佐证之一是,兴润置业法人沈明崇很少在公司坐阵,“一个月也看不到一两次。有时候一些重要文件需要他签字,看都不看直接签上。”江明说,且各个公司都独立运作,存在财务监管漏洞。

由于管理混乱和缺乏规范制度,房地产行业行情高涨时,兴润置业曾发生过严重亏损事件。亏损额近5亿元。

高价拿地、管理混乱、高端项目回笼慢终将兴润置业推向了深渊。

政府接盘

目前,奉化市政府正在梳理兴润置业资产状况,以便进行债务偿还。据中国房地产报记者了解,桃源府邸和长汀村旧城改造项目为兴润置业核心资产。

鉴于长汀村旧城改造项目已搁置10年之久,加之其中利益纠葛难以理清,市场接盘者寥寥。位于奉化溪口——滕头旅游带的桃源府邸项目因前景可期,目前已有部分买家开始接触。

此前的3月13日,奉化市政府召集涉贷银行召开了沟通协调和情况通报会,商讨如何处置兴润置业债务的相关事宜。

消息人士透露,兴润置业债务问题政府会托盘70%,其余由银行核销,以降低不良贷款比率。但此消息未经证实。

奉化是个县级市,距浙江省宁波市30公里,当地人口约50万。在城镇化扩张及房地产的发力下,近几年奉化房地产市场风生水起。据中国房地产报记者调查了解,奉化目前在售楼盘有30多个,市区普通住宅售价已达1万元~1.2万元/平方米,郊区售价在6000元/平方米。

奉化滕头一位不愿具名的房地产公司董事长表示,奉化的房地产市场已经饱和,新盘销售较为困难。目前,其公司已基本不在奉化做项目,业务重心在外移。但因房价与当地经济发展背离,奉化目前楼市销售状况一般,处于有价无市状态。

现在,奉化房地产市场并未因兴润置业事件受到太大影响。但企业担心,因这一事件会导致银行贷款和民间借贷变得更加困难。

另外,据建设银行宁波奉化支行内部人士透露,3月18日,建设银行宁波奉化支行正式更换了行长,对于更换行长是否因为兴润置业债务违约事件,该人士表示目前还不清楚具体原因。

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