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日志

 
 

进军文化旅游 雨润集团再添“圈地筹码”  

2014-03-11 09:34:41|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着近年食品加工行业毛利率不断下降,雨润集团发展重心也早已转向了地产和金融等行业。房地产业已成为雨润集团重要的造血平台及利润增长点。

??今年6月,雨润控股集团(以下简称“雨润集团”)将携手美国梦工厂推出《驯龙高手2》live秀实景演出。随着这一文化产品的落地,雨润集团表示其向文化产业进军的转型之路已经开启。主题公园开发亦进入日程。

??消息一经传出,业界纷纷质疑,雨润是欲借助文化产业囤积土地,其真正意图是房地产。“文化产业现在受到国家大力扶植,但凡和文化产业搭边,政府是给地又给钱,现在很多地产商都想和文化产业扯上关系,雨润打的也应是这个算盘。”一位熟悉雨润集团的人士表示。

??这一指责并非没有依据。按照雨润集团以往的发展路径来看,其亦是通过食品加工、养殖这一模式从政府手中获得了大量土地,之后形成房地产开发。梳理雨润集团的发展路径可以看出,随着近年食品加工行业毛利率不断下降,其发展重心也早已转向了地产和金融等行业。房地产业已成为雨润集团重要的造血平台及利润增长点。

??地产上位

??《驯龙高手》由雨润集团独家全额投资,梦工厂负责创意开发。未来,双方还有可能合作开发主题公园。对于雨润集团进军文化旅游产业,业界在关注的同时也指出其意在地产。

??对于这一外界质疑,中国房地产报记者向雨润集团进行了求证,但始终没有得到回复。“文化产业与食品加工有异曲同工之处,都能获得大量的低价土地。”上述熟悉雨润集团的人士表示。

??梳理雨润集团董事长祝义才的创业历史,可以发现其中端倪。

??1990年,祝义才怀揣200元辞职下海,通过水产品生意捞到第一桶金;合肥创业失败后,负气远走南京成立雨润肉食品公司;1997年收购南京罐头厂扩大规模,尝到甜头后,一口气收购十几家国有食品企业,通过持续努力,成为与双汇并驾齐驱的食品巨头。

??由于被收购的国有企业多是当地政府的包袱,雨润的历次收购行为均为零价格收购。“收购国有企业,雨润不仅没有花一分钱,还赚了一大笔。”一位业内人士如是表述。

??通过不断的收购,雨润不仅获得了大量土地、厂房、设备和熟练工人,也在短时间内壮大了自己,2002年雨润正式更名为江苏雨润食品集团,开始多元化运作。2005年,雨润食品正式登陆香港联交所。目前雨润系已经形成食品、物流、商业、房地产、旅游、金融和建筑7大产业,旗下有2家上市公司,年产值超过千亿元。

??雨润通过收购起家,被收购的企业多为当地国有企业,拥有大量土地,随着城市规划逐步扩张,这些原来地处郊区的雨润工厂面临搬迁,而搬迁后闲置下来的土地成为雨润发展房地产业最大资本。

??目前,雨润运作地产的平台主要有两个,一是上市公司中央商场旗下的地产业务;二是祝义才本人控制下的雨润地华实业。

??雨润地产是整个雨润系多元化格局下的必然产物,随着国家政策逐年趋紧,食品行业面临的风险不断增加,再加上整个行业毛利率陷入低点,雨润把发展重心转向房地产等行业,被认为是理所当然之举。

??2011年整整一年时间,补贴、圈地、问题食品、挪用上市公司资金等一系列问题始终围绕着雨润和祝义才本人,虽然最后舆论以祝义才辞去雨润食品董事会主席而暂时平息,但雨润由此陷入长时间的利润低点。

??据雨润食品2013年半年报显示,雨润食品毛利率为4.1%,2012年上半年的毛利率只有2.2%。对于一个销售额近百亿元的龙头企业,其半年净利润还不到2000万元。而同期雨润食品获得的政府补贴就达2.9亿元。

??如果没有地方政府补贴,2013年上半年雨润将亏损2亿元。同期,中央商场的年报显示,其商业的毛利率为22.39%,房地产毛利率为33.31%,旅游服务业的毛利率则达49.56%。整个雨润产业版图上,食品行业贡献账面红利已经接近枯竭。

??依赖政府补贴的盈利模式是雨润食品发展备受诟病的主要原因之一。据部分媒体统计,同为食品龙头的双汇发展,每年获得的政府补助不到雨润食品的1/20。

??随着主业食品行业遭遇发展瓶颈,房地产、金融和文化旅游产业开始上位,成为雨润系的主要盈利来源,而食品、物流和两家上市公司则逐步沦为雨润系的造血机器。一位熟悉祝义才的业内人士表示,祝的心思早已从食品转向房地产领域。

??据雨润控股方面公布的数据显示,2013年雨润房地产开发项目超过60个,新开发面积超过3000万平方米,销售额超百亿元,土地储备面积达2.2万亩。

??模式独特

??在整个房地产行业中,雨润集团发展模式独具特色。与其他专业的地产商不同,雨润地产和系内其他产业相互协调发展,即通过食品和物流的扩张低价获得土地,通过抵押上市公司股权获得资金,开发的房地产项目还可以与旗下商业形成优势互补。

??2006年12月28日,雨润食品与吉林省长春市宽城区财政局签订一项收购协议,雨润以4333.9万港元价格收购了长春食品集团下属屠宰、生产机销售等业务及相关资产,破产多年的老牌食品企业老茂生食品厂也被纳入雨润旗下。同时,老茂生食品厂70.73亩土地成为雨润食品的囊中之物。

??2010年6月份,雨润地产获得了这块土地的使用权,土地性质由工业用地变为商住用地,随后这块土地被开发为雨润溪树华庭住宅项目。对于这块土地如何由工业用地变更为商住用地,如何通过招拍挂形式回归到雨润旗下等问题,雨润方面和长春市宽城区国土分局方面均拒绝回应。

??其实,类似的操作模式在整个雨润地产发展中已然成为常态,但是类似的模式并非雨润地产获得土地的唯一途径。

??2009年9月21日,雨润西安农副产品全球采购中心项目开工,该项目占地面积3000亩,总投资80亿元,其中配有9万平方米的酒店项目和28万平方米的商业项目。

??国内某证券机构一位研究员表示,雨润房地产项目开发始终紧跟其产业扩张,这为雨润房地产获得了大量价格低廉甚至免费的土地资源,其总结雨润开发房地产项目获取土地主要有四个途径。

??其一,通过正常招拍挂形式获得开发土地;其二,雨润收购大量国有老厂,随着城市发展,这些老厂搬迁后留下来的土地;其三,雨润在当地建设加工厂时,作为招商条件,政府会提供一部分土地,供雨润开发房地产项目;其四,建设工业项目配套的房地产项目。

??这位机构研究人员表示,雨润开发房地产项目的土地大部分都不是通过招拍挂而来,“你看看雨润食品和雨润房地产的布局就会明白,两个产业的布局出奇的一致,雨润在哪里开发,项目就在哪里,那里要么有雨润的加工厂,要么有物流中心,单一的地产项目很少。”

??工业用地变更为商住用地,普遍做法是政府回收工业用地进行一级开发,而后进行招拍挂上市,虽然雨润的工业用地变更为商住用地存在诸多不确定因素,但凭借在当地规模庞大的投资活动,雨润要实现这一结果并不难。

??如果说雨润食品为房地产项目带来了丰富的土地资源,其旗下另一家上市公司中央商场则为地产带来了充足的流动资金。通过抵押中央商场股权,为雨润集团的地产和金融板块发展创造了原始动力。

??中央商场2014年1月17日发布公告显示,截至1月15日,祝义才共持有中央商场无限售流通股238,343,708股,占公司总股本的41.51%。其中处于抵押的股份为234,244,400股,占公司总股本的40.80%。祝义才和其控制的江苏地华实业集团共持有中央商场71%的股份,其中70.29%处于抵押状态。

??祝义才用这些股份具体融到多少资金,雨润控股方面并没有相关信息披露,但是通过中央商场发布的公告显示,多数资金被用于开发房地产业务。业界把这种利用上市公司股权抵押获得现金的方式称为造血功能。

??正是拥有雨润食品和中央商场两家上市公司,虽然主业在整个雨润系贡献的利润极为有限,但却为其最为盈利的房地产业务提供了丰富的土地资源和便利的融资渠道。目前雨润在全国近30个城市拥有房地产项目。

??圈地新模式

??目前,雨润系的7大产业中,旅游服务业是产值最小的一个,但却是毛利率最高和最有潜力的板块,据中央商场2013年半年报显示,旅游服务业半年营收虽然只有361.14万元,但毛利率却高达49.59%,远远高于其他产业。

??据中国房地产报记者不完全统计,除了已经投入运营的黄山国际商务旅游度假区外,雨润规划或在建的文旅产业项目还有4个,即雨润九华山国际旅游度假区、雨润千岛湖国际旅游度假区、海南雨润棋子湾旅游度假区、威海旅游综合体。

??从2012年祝义才辞去雨润食品董事会主席后,雨润的发展重心开始倾向房地产业务,该公司曾对外宣称,到2015年底,要在全国建成50个城市综合体,房地产销售金额超过500亿元。

??土地和资金向来是制约房地产企业快速扩张的紧箍咒,借助雨润食品业务扩张,雨润房地产获得了极大的便利,而其旗下的金融保险业务和股权抵押提供了充足的现金流,这为雨润在地产方面扩张提供了极大可能。

??然而,随着国家政策的逐步趋严,雨润便利获取土地的大门逐渐被堵上,未来雨润获取土地的路径或许不会如此前那般顺利,上述机构负责人表示:“一方面一二级联动开发的操作空间小了,另一方面通过物流中心和采购中心配套的地产项目,其劣势也很明显,所以转向文化旅游产业是个很好的选择。”

??“十二五”期间,文化旅游产业已经成为多个省市主要发展产业,政府方面会对文化旅游产业发展出台各种相应优惠政策,“包括文化旅游产业用地的提供。”

??雨润控股与美国梦工厂的合作还包括兴建主题公园等项目,据悉,未来几年内,雨润控股方面将拿出上百亿元的资金发展文化旅游产业。江苏雨润文化旅游发展有限公司是雨润控股集团旗下的新兴重点发展产业,公司的目标是打造中国家庭文化旅游产业新标杆,提升中国家庭文化旅游总水平,实现家庭文化旅游新时尚。预计到2015年,江苏雨润文化旅游发展有限公司将运营25家以家庭为单位的商业地产游乐项目。

??对于雨润进军文旅产业,业内不乏质疑之声,一位农业产业化方面的学者曾在接受媒体采访时表示,雨润进入文化产业并非因为擅长,而是此前靠农业项目拿地的模式遭到质疑后,不得已更换拿地方式,“本质就是低价拿地和领取政府补助。”这两项恰是雨润最擅长的运作手段。

??一位旅游行业的学者认为,雨润做文化旅游产业很可能如外界所言——为了圈地和领取政府补助,“全国多数的房地产企业做旅游都是为了圈地,雨润也不例外。”


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