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日志

 
 

被异化的旅游地产:发展多年鲜有成功案例  

2014-01-02 15:21:58|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“现在虽然很多开发商都看好旅游地产未来发展前景,但还没有哪家开发商敢说自己做的很成功。”谈起目前中国旅游地产发展现状时,国内一家开发企业相关负责人坦率承认,与国外相比较,国内旅游地产还有很多路要走。

上世纪90年代三亚和珠海提出发展旅游度假,标志旅游地产行业萌芽,从最初雅居乐的旅游度假到华侨城的主题公园,再到目前万达、万科、世茂、保利等众多房地产企业集中涌入旅游地产行业,历经二十年的发展,全国虽有一半以上的上市房地产企业进入这一行业,但却鲜有成功案例。

“很多企业并不是真正的做旅游地产,而是借旅游名义做房地产,也有一些企业想做好旅游地产,但是在很多方面被误导了。”国家旅游局规划专家王兴斌指出,当前国内旅游地产结症在于被异化的发展思路。

 

地产商的“草船借箭”

 

据中国指数研究院统计,在全国百强房地产开发企业中,至少有三分之一介入了旅游地产领域,包括万科、万达、世茂、雅居乐、富力、恒大、佳兆业等知名企业。

 “90%的房地产企业进入旅游地产主要目的是为了圈地。”对于众多房地产开发企业涌入旅游地产行业这一现象,北京交通大学教授王衍用一针见血的指出,“有的是为了拿到便宜的地做房地产项目,有的干脆圈起来等待升值卖钱。”

2010年11月,以开发达沃斯小镇度假项目为名,厦门永同昌集团有限公司在伊春市郊外圈占200多亩土地,2011年9月开工不久因资金短缺而停工,截至目前项目并无任何进展,而以低价取得的土地早已归属于企业的名下。

万达集团投资500亿元在青岛西海岸开发的大型旅游地产东方影都项目,2013年9月22日正式开工,仅仅不到两个月后,11月中旬,关于青岛东方影都公寓销售广告便已经遍遍及网络和传统媒体。

王兴斌认为,国外的旅游地产一般都是以旅游为主,地产为旅游服务,国内的绝大多数的旅游地产都是以地产为主,旅游成了地产的配套项目。“比如济州岛、巴厘岛,也建有很多地产项目,但它的地产项目不是用来卖的,而是作为配套设施为旅游项目服务的,这方面和国内的旅游地产项目是个很大的区别。”

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,在开发旅游地产过程中,多数开发商看重的是短期回报,并非旅游地产带来的长期利润,”在这种发展思维模式下,就形成了圈地卖房的粗放式发展态势。

在国内旅游地产项目开发中,以地产为主几乎成为一个有中国特色的普遍现象,即便是那些真正用心做旅游地产发的开发企业,其整个项目地产比重也占到绝大部分,而旅游项目屈居其次,成为地产销售的噱头和附属配件。

介于旅游地产投资大、回报周期长的特征,无论是万达、世茂,还是华侨城、雅居乐,其旅游地产项目最先开发多为住宅,待住宅销售回收部分资金后,再以这部分资金进行下一期开发和相关旅游配套项目建设,业内称之为滚动开发。

王兴斌认为,这种滚动的开发模式可以令开发商进退自如,“旅游市场好的时候可以加大精力做旅游项目,不好的时候,也可以慢慢的做地产回收投资。”滚动开发也可以减少开发商在旅游地产项目上资金积压规模。

 

尚无成功样本

 

从2009年开始,万达联合联想、泛海、亿利资源等八家企业,在长白山、大连金石滩和西双版纳等多地开发旅游度假区,并独资开发数个文化旅游城项目,意在把单一的商业地产业务向旅游地产方面平衡。

万达在商业地产领域通过复制万达广场缔造了其商业地产的神话,但这一模式在其旅游地产领域效果并不突出,万达长白山项目建设多年,但是由于气候及交通等不可控的因素,整个项目至今并无太大起色。

作为一家传统高端住宅开发商,世茂集团在大连、文昌、泉州、武汉和上海等地掷重金开发多个旅游地产项目,其大连项目由于市政配套问题遭遇困境,致使一期交房住户连最基本的入住条件都无法具备。

世茂集团副总裁蔡雪梅表示,进入旅游地产主要是因为看好其未来发展前景,“我们也是在摸着石头过河,很多问题只有在开发过程中才会发现,比如针对旅游地产普遍季节性空城问题,我们提出旅居模式,让一日之城变成一生之城。”

雅居乐的旅游地产发展模式曾被业界寄予厚望,其旅游地产销售额从开始的50、60亿元到高峰时的上百亿元,但是由于种种原因,目前销售回落至不到50亿元,其模式并无持续性。

目前,整个旅游地产行业似乎缺乏一个“万达广场”式的样本,上述开发企业负责人告诉中国房地产报记者:“住宅行业成功样本很多,有万科的住宅,绿城的高端物业,商业地产也有万达这样成功的开发商,但是旅游地产还没有一个能够称得上成功的样本。”

王兴斌认为,旅游是一个长线投资行业,而房地产则是一个短线投资行业,这是两个有着截然不同盈利模式的行业,如果以地产商的思维去发展旅游地产,极易造成项目过于倾向于地产,“地产项目有可复制行,而旅游项目没有可复制性,必须结合当地特定的人文环境、自然环境,才有可能做好,不是说一个地方随便建个项目就能成功。”

如此发展模式下,造就供需严重失衡的错位现象,由于国内缺乏完整的旅游度假休闲之地,多数有度假需求的游客不得已选择到国外度假;另一方面,国内大多数已经建成的旅游地产项目,由于缺乏内在价值和丰富的配套等多种因素而大多数时间处于空置状态。

虽然国内旅游地产发展现状不尽如人意,由于旅游地产投资规模动大、拿地成本相对较低,当急需扩张的企业遇到爱好大项目的地方政府时,在未来发展前景的照映下,一个个雷同的项目还在不断的向前滚动,并不断膨胀。

但不可否认,目前国内旅游地产发展还没有一个成功的样本。

 

被误导的思路

 

目前中国旅游地产发展主要存在普遍被误导的思路,一个误导来自客流的统计数据,另一个误导为地产模式主导,这两个误导或是造成目前国内旅游地产发展陷入困境的主要原因之一。

在游客统计数据方面,各地监测的方式各异,但均缺乏对游客流量细化方面的统计,导致数据科学性大打折扣。例如,据当地媒体报道,2013年1至10月,哈尔滨市接待游客4683万人次,同比增长9.4%,总收入587亿元,同比增长20%。如果在哈尔滨开发一个旅游地产项目,以此作为参考,或许会得出与实际情况完全背道的结论。

一般情况下,在重要节日之后或者年底,每个地方政府均会定期公布该地旅游人次及收入,作为该地一个重要政绩加以宣传。

王兴斌指出,相关部门的一些统计数据误导了开发商,规划单位为旅游地产项目做规划,一些未经科学验证的数据被作为参考依据,“规划单位会说这个地方一年几千万客流量,这个数据是有水分的,因为把一日游和本地游客的数据算到里面,这部分或许能占到三分之二,甚至四分之三,他们的消费需求很低,所以一些地方建高级酒店、购物中心、明清一条街、风俗一条街等等,大部分都不成功,这就是受到数据误导造成的。”

另一个误导开发商的便是陕西西安曲江模式,利用文化历史遗迹建造大量人造景观,但其本质是借文化旅游之名行土地财政之实,通过开发房地产项目弥补旅游的资金,凭借有限的土地收入填补文化旅游项目的亏空,一旦土地红利耗尽,其可持续性便大打折扣。

曲江模式虽然不断引发各界的质疑,但其毕竟获得了暂时的利益,在这种以地产和卖地为主模式的刺激下,许多地方建成了大量并不符合当地特点的旅游地产项目,旅游地产项目一旦脱离本地特定的自然、文化、历史等独有资源,便容易流于其表,成为空中楼阁,而以地产为主的开发商们显然并不在乎这些关键要素。

以青岛东方影都为例,万达也在青岛投巨资打造东方影都项目,但青岛并无任何关于电影的优势资源,并非如好莱坞一样具备电影行业基础,这种与当地特定文化历史严重偏离旅游地产项目,未来发展如何,业内人士或许并不看好,一位学者接受中国房地产记者采访时表示,“没有相关产业支撑,东方影都项目如果做地产或许没问题,但做影视城成功可能性不大。”

该学者认为,万达做东方影都项目并不在乎项目是否会成功,“很多人能想到在那里建个影都成功可能性不大,万达会想不到吗?但是万达为什么还要做呢,因为它是做地产的,把影视城项目作为长期项目,不求马上收回成本盈利,同时也可以做地产卖房子,用地产盈利弥补影视文化投资,即便最后影视城失败了,但是地产成功就不会赔钱。”

 

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