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中国深度报道

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日志

 
 

王兴斌:国家应该尽快出台沿海地区游规规划  

2014-01-02 15:20:11|  分类: 深度评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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相对于巴厘岛、普吉岛、济州岛这些国人耳熟能详的地名而言,中国似乎没有哪个度假之地能与之匹敌,历经20多年的发展,三分之一的开发商涉足旅游地产,但至今放眼整个国内,真正称得上成功的寥寥无几。

究其原委,国家旅游局规划专家王兴斌教授认为,中国旅游地产已经沦为地产商的冒险乐园,多数项目地产占据主角,旅游成为配角,地方政府和开发商的短视行为,造就今天扭曲的发展局面,国家应该尽早出台沿海地区旅游地产规划,加以规范。

中国房地产报:许多开发商都在做旅游地产,但成功的并不多,这是由什么原因造成的?

王兴斌:最重要的原因可能是地产商并不是真正想做旅游,而是想通过做旅游来圈地,圈地以后用旅游的由头把地产升值,再来开发房地产,卖房子,最终的原因可能是这样,因为有一个有名的房地产开发曾经讲他们的策略是“草船借箭”,他用了这么一个典故。为什么呢?旅游是个草船,用草船把土地借过来拿到手,再来做房地产项目,个人认为,开发商总结的很形象,很经典,说出他们做旅游房地产的真正目。

中国房地产报:滨海旅游地产在国外并不乏成功样本,比如迪拜、巴厘岛和济州岛等等,但是国内为什么做不成?

王兴斌:无论是迪拜、还是济洲岛,他们确实是在真正的做旅游地产,房地产和旅游是紧密结合在一起的,他们的地产项目几乎都是旅游设施,住宿设施、旅游接待、娱乐设施等等,地产项目为游客准备的,他这样开发以后,旅游发展起来了,成为了非常著名的旅游目的地,这些地方并没有大量的开发住宅地产,地产几乎百分之百为了旅游,这应该是一个很大的区别。

中国房地产报:中国旅游地产发展困境与人们的收入和假期安排有关系吗?

王兴斌:应该是有关系的,在国际上,欧美、大洋州和东南亚国家国民都有刚性度假需求,即便是前几年出现金融危机,经济不景气,老百姓度假费用减少了,但是这笔费用还是要安排。某种意义上是一种钢性的需求。但是在中国来讲,度假不是一个重要的需求,有度假需求的只是一小部分城市的富裕群体,从最初的游山玩水转为休闲度假,滨海度假主要都去东南亚、南亚、南太平洋和美国夏威夷等地区,尽管中国有18000公里海岸线,但是真正度假游客几乎都是跑到国外了。

中国房地产报:为什么要去国外、而不是留在国内度假呢?主要原因出在哪里?

王兴斌:一是我们没有真正成熟的滨海旅游度假区,比如说海南、三亚,从宾馆的角度来讲已经是国际水平了,但是度假的氛围、度假的配套设施,文化、娱乐、康休、疗养等等方面配套都跟不上,出了宾馆就是海滩,其他的生活很单调。

二是东南亚国家和济州岛针对中国游客推出两个措施,一个是减化签证手续,另一个采取低价策略,去三亚去度假,费用并不比东南亚和济州岛便宜,这两点就决定了国内有度假需求的游客首选。

三亚宾馆一年开房率不到百分之五十,说明宾馆过剩。但是在另一个度假区海棠湾,几十家高档宾馆正在建设,又形成了另外一个亚龙湾,现在亚龙湾度假市场还填不饱,又开发了一个海棠湾,显然形成供大于求,这种情况对于海南省是非常不利的。而且海棠湾还是重复了亚龙湾的特点,主要是建宾馆,度假的配套设施不足,再一次造成了度假宾馆的供过于求,当然这是一个非常典型的例子。

再比如辽宁东戴河新区,基本开发都是住宅楼,旅游设施就是一个滨海渔场,设施非常简陋,盖那么多楼能不能卖出去,卖出去有没有人住,可能大部分时间又是一个鬼城、死城。还有青岛胶南地区,整个沿海全是高档房地产,山东沿海这几年开发了大量所谓的海景房,卖出去了一部分,现在闲置还是占多数。

这些例子说明一个问题,从开发商的角度来讲,如果不是想真正的做旅游度假,而且通过旅游开发房地产来赚钱,可能要失算;从地方政府来讲,这一届政府把地卖出去,征地费用拿到手,对他来讲就是有了政绩了,至于建了房子以后有没有人来住,能不能拉动当地的经济,他是不考虑那么多的。这是两个短期行为,一个是企业的短期行为,一个是地方政府的短期行为,两个短期行为加在一起就出现了这么一个状况。

中国房地产报:也有一些地产商想做旅游地产,比如说万达,但是由于种种原因,一直很难做起来,为什么?

王兴斌:目前万达基本把开发重点转到旅游地产方面,不仅在大连搞,长白山也在做,西南地区也在做,全面布局。在胶南也布局做了东方影都项目,好莱坞也好,欧洲的一些影都也好,是几十年市场自然培育的结果,不是开发商想在哪儿搞个影都,那里成了影都。很多开发商都是拿旅游的旗子做房地产的事,旅游都是次要的。

住宅和商业地产都是短期行为,只要把房子卖出去就能赚钱,旅游地产是一个长线投资,没有10年、20年是不会收回投资的,开发商都有强大的顾问团队,不是一点不了解旅游特点,但是对于他们来讲,往往采取这个办法,也许搞旅游是长期搞,不求旅游马上收回成本盈利,旅游可以带动房地产价格,然后用卖房子的资金来弥补旅游投资。

这个模式是有成功先例的,西安政府地产公司曲江用旅游的名义把一条街搞起来了,搞了一个广场,还搞了一个遗址公园。到目前为止,商业和旅游收入还是亏本的,公司赚的是卖地、卖房子的钱,用房地产的钱来补贴旅游经营的亏损,这样补贴下去能不能维持?这是一个问号。

还有就是旅游统计方面很多虚假数字误导了地产商,企业做旅游项目时候,都请一些规划单位来做规划,规划单位列一大堆数据,这个地方一年有几百万、几千万游客,这些数据准确不准确呢,我认为是有水分的,在哪呢?把当地人的一日游也算到了游客的数据里去,一日游的游客占这些数据的大概三分之二甚至四分之三,政府拿这些数据作为政绩向上级报,向社会报,又把这些数据提供给开发商,开发商按这些数字规模去搞旅游设施,大部分都不成功。真正的游客很少到哪儿去,不排除有些开发商想真正开发旅游地产,但是受到了很多误导,这可能是个原因。

中国房地产报:对于开发商来说,从哪几个方面入手才能做好旅游地产?旅游地产有没有复制的可能性。

王兴斌: 我觉得关键把握两点,第一,在选旅游地的时候一定要进行非常周到严密的社会、市场调查,在这个城市的这块地价值何在?旅游资源何在?旅游资源有什么特点?与当地周边开发的旅游地相比有什么竞争力?客人究竟从哪里来?客人消费能力是多大?开发的项目针对哪类需求的群体?这些东西必须要搞透,盲目投资,显然要吃亏的,

第二,必须有专业的团队,你的团队不是搞房地产的,不是房地产营销团队,而是一个旅游的精英团队,因为旅游精英团队的经营对象不是社会客户,而是游客和旅行社,针对这两部分人进行市场运作,经营管理,这个团队接待的客人不是来买房子,而是休闲度假,整个旅游服务接待的链条与房地产营销是有很大不同,甚至有根本的区别,如果没有这样的专业团队,他在房地产商可能是赢家在搞旅游可能会输。

中国地大、人多,生活好了大家都要旅游,因此旅游需求很大,旅游地产应该说是有市场前景的,不同地方的游客都有共同的需求,从这方面讲,是可以复制的;但是反过来讲,旅游地产的生命力是特色,有不同的特点,不同才能吸引人,这个意义上来讲,同一类型复制的话,有可能失败。

归根结底,旅游房地产能否成功取决于有没有市场,是近期市场,还是远期市场?是真实的市场,还是被夸张了的市场?如果这个问题不解决,现在来看,旅游房地产前程究竟如何是不确定的。

中国房地产报:您认为,国家和地方政府应该从哪几方面入手,以便更好的规范和促进沿海地区旅游地产发展。

王兴斌:从国家层面来讲,现在非常有必要做一个中国沿海地区旅游规划,因为没有整体规划,出现了盲目的开发,从大连、秦皇岛,到烟台、威海、青岛,再到宁波、厦门、广东一些地方,都在建游轮港口,这是一个非常不合理的,对于中国来讲,游轮港口北方一个、南方有一个足够了,现在不下十个城市都在建,这显然是一种浪费。所以,应该由海洋部门、国土部门和旅游部分共同编制一个整体规划,有一个总体布局,就会减少近距离的盲目竞争。

另外,十八届三中全会指出自然资源要实行有偿使用,实行生态补偿,开发沿海旅游一定要有偿使用和生态补偿,地产商占用海边搞海景房,房地产升值提高了,但是这样对海滩的环境是有影响的,应该有补偿。

特别是不少地方搞人工填海,填个海成本并不高,但是填了海以后成了一块地,价格是非常高的,盈利也是非常大的,过度使用海滩对生态环境是有影响的,这个影响短期看不出来,长期会带来严重后果,必须要实行有偿使用和生态补偿这个原则,作为法规。我觉得现在非常缺这个东西。

另外从地方政府来讲,必须把握四个关,一个是规划关,对一片海岸线旅游规划如何让布局;二是批地关,海洋自然保护区、沿海自然保护区沿海和农地等是不能出让,哪些是能批的,哪些是不能批的;三是设计关,沿海建筑的高度、与海洋的距离、建设的密度和海岸线的控制、人工填海的控制;最后是监控关,中央政府不可能监控到每个地方去,每一段的滨海环境的监控还要地方政府来做。

中国房地产报:在目前的土地财政下,让地方政府做到这些应该是有难度的。

王兴斌: 中国房地产业协会副会长朱中一曾在会上说,目前国内32个省会、直辖市中,有27个都在做旅游地产,这些项目绝大多数并不是真正意义上的旅游房地产,而是房地产开发;全国工商联全国房地产协会秘书长蔡云在论坛上说,目前50%以上的上市的房地产企业中,旅游地产的投资配置超过了%。这个势头和前几年大中城市开发房地产的势头是一样,当然现在开发房地产得到了控制,但旅游房地产开发监管方面还是一个空白地段。

在国家监管难的情况下,目前旅游房地产的开发势头正一浪高过一浪。很多省份都在搞旅游强省,贵州省一年同时开发100个大项目,一个省同时开发100个项目,想像一下,是一个什么样的后果?开发完了有那么多的游客来么?新项目有那么多管理人员、经营人员么?现在有很多五星级的酒店建成以后,不要说找不到高层管理人员,连服务员也找不到。

现在这种体制下,地方政府主要财源靠批地、卖地,如果这个形式不改变,地方政府土地财政不解决,这些问题是很难解决掉的。

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