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成思危:经济进入新周期 经济发展中有害水分会被挤掉  

2014-01-18 14:14:46|  分类: 深度评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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凤凰房产讯2014年1月18日,由凤凰网与凤凰卫视联合中国房地产报主办举办,凤凰房产承办,的“金凤凰2014全球华人地产峰会”在京举行。本届金凤凰地产峰会借助“进步力量”的强大内涵,深度探究地产市场发展的突破口,为全行业的发展寻找新坐标。

全国人大常委会原副委员长成思危开幕致辞,全文如下:

成思危:各位嘉宾,各位朋友,今天邀请我来讲一些个人的观点,中国在新的周期里房地产业可能面临的机遇和挑战,当然我对房地产比较关心的,我也要讲真话。

中国经济进入新的周期,这个新的周期从2013年开始,这个周期的特点就是平稳、健康、中高速增长,所谓平稳就是它的波动率比较低,大概正负1%,所谓健康就是水分不断的被挤掉,水分包括:有害的GDP,豆腐渣工程建了以后垮了的,无效的GDP,低效的GDP,国家得补贴才能运行。

还有一个水分就是浪费,铺张浪费造成的GDP,现在这些都在慢慢的消减。中高速增长,我的分析这十年内平均增速是7%到8%,但是因为周期肯定有高有低的,我的预计是到2019年到最高点9%左右,但是平均是7%-8%。在这个周期里我们面临的三大挑战:

一、地方债务的化解,现在地方债务数量太小,而且有些地方不可能及时还债,所以要延期,借新债还老债,政府资金不可能投入建设。

二、环境,这样的环境,像北京的雾霾天,需要国家投入更多的资金治理环境,但是治理环境一时不可能产生GDP,所以环境问题也是我们面临的很大的挑战。

三、投资过热,投资偏好症还需要进一步克服。我们在91-01年我们也是中高速增长,但是那个时候的投资增长率和GDP的增长率只有1.5倍左右,现在投资增长率是GDP的两倍以上,最高达到三倍,这种肯定不正常。那时候一块钱投资可以产生五毛钱左右的GDP,现在一块钱投资只能产生2.3毛左右的GDP。

但是我们也面临着三个很好的机会:

一、十八届三中全会提出了很多制度创新的思想、政策,如果这些政策都得到落实,我认为将会是对中国经济很大的动力。

二、城镇化,现在大家讲城镇化总是觉得是不是就是盖房子,就是发展房地产业,这是一个方面。更重要的是实现工业化、现代化,必不可少就是农村劳动力合理转移到城市,也就是农民进入第三产业,这样劳动生产率会大大提高,社会财富会大大提高。现在农村里,每个农民创造的增加值大概就是三百到五百美元,而工业产业创造的增加值每个人每年大概是一万多美元,不到两万美元。从事第三产业创造的增加值也有一万美元左右。所以农民从农村转移到城市,进入第三第二产业,给社会创造的财富会大大增加,他们收入也会增加。这样就可以拉动经济。

三、三中全会提出来的,给农民财产权的问题,这是第二次土地改革,解放初的土地改革,把土地财产权给了农民,后来集体化以后财产权虚了,农民个人没有了,就算集体的,这次明确了要给农民财产权。

1、农村的经营性的建设用地要进入市场,按照市场价格同地同价,而且要兼顾国家集体和个人的利益,这个会带来收益。

2、农民承包经营权要确权,确权以后经营权也可以流转。

3、农村集体新发的事业,要明确农民的股份,他要得到分红。

4、农民的宅基地也是可以有用益物权。所以这四点都会提高农民的财产性收入,因为你要有财产权才能有财产性收入,这样也会拉动消费的增长,同时农民进入城市的时候,他也有一定的财产进入城市。

所以这个经济周期应该说还是审慎和乐观的。

对房地产业来说当然农民进入城市,每年大概增加的人口是一千万,每年还有六百万的大学毕业生,城市人口还有自然的增长,现在二胎也放宽了,当然城市人口的增长肯定会带来房地产的需求。

如果你按照每年1600万人的住房需求来算,大家可以算算这是很大的需求。当然这个需求有两种办法满足:一、保障房,现在明确了这是公租房,公租房是很好解决问题的办法,当然要解决一个,就是你的覆盖面多大?你的保障的程度有多高,你保障的制度建设怎么样,现在还在研究,我个人的看法这个覆盖面应该至少20%,这是低收入的人群要覆盖了,有的城市有条件可以覆盖中低收入。特别是进入城市工作的农民低收入的农民应该可以覆盖的。保障的程度,保障房来说不可能太高,但是起码人均也有30平。

保障的制度建设我是建议这样,如果他的房租高于收入的1/3,应该国家补贴1/3,等他收入达到1/3,国家就不用补助了。公租房可以出售,但是出售是按照市价出口,但是房租也可以算在房价减掉房租。如果交了30年房租的话,这个房子就属于他了。所以需要有一套政策的制定。现在最重要的还是对房地产的发展一些基本观念需要明确。这个也是我多年在讲的,也是有不少反对的,我还要讲一次。

一、房地产业在我们国家20年内是支柱产业。家电、家具一有房地产就有这些需求,肯定拉动。房地产不仅仅是经济问题,而且是社会问题,甚至是政治问题,如果不解决居者有其所的话,会产生社会问题,所以房地产作为支柱产业,不管从哪个角度看都是重要的,现在有些人因为对房地产有意见,所以反对房地产。这个我们还是要以科学的观点来看。

二、居者有其屋这个提法是有问题的,我们应该讲是居者有其所,中央提出来叫住有所居,居者有其屋这个翻译是有错误的,每个人都要有地方住,但是每个人都有他的房子,都有自己的房子这是不可能的,叫住有所居,居者有其所这样才是真正表达了意思。

三、实现住有所居,必须是政府和市场共同的努力,政府的职责就是盖好保障房,保障低收入的人有住的地方,当然这个规定是他自己的房子,必须有他居住的地方,不能像有些国家那样是贫民窟等等的。

商品房的发展,而商品房的发展涉及到很多因素,根据我在2005年的研究,当时是四个费用:政府税费、开发商利润,最主要的还是地价的上涨,要控制房价首先要控制地价,帝王出现以后要把房价降下来是很困难的。

开发商、利润、地价、政府税费要共同下降才能降房价。很多人说房价要降,不可能要降的,说房价大掉的经济学家这两年说话比较少了,和事实相悖,我们希望房价不要上涨,达到一个合理的程度,但是这个东西绝对不是说人的主观愿望实现的,而是通过各方面的政策实现的。

明确要让市场资源配置发挥决定性作用,特别价格问题上,对房地产的调控思路应该转移到真正让市场在价格上起决定性作用,让购买者,市场的消费者在这里头起到重要的作用。

另外要从供求关系上解决这个问题,如果你是限制供应,那最后的结果是需求更加紧张,所以必须要从供应和需求两个方面共同解决商品房健康发展的问题。

对于房地产业的发展里头,有很多细节的问题,因为牵扯到各个方面,牵扯到开发商、银行、买房者、政府甚至单位,各方怎么样共同的尽量求同存异,能够取得合理的解决方案,我想这个是大家最终希望能看到的。所以中国房地产业在20之内是支柱产业,不断上升的产业,要使这个产业健康发展,要有正确的理念,要真正按照市场的规律来发展商品房地产,政府要完成他的职责,要把保障房建设好,真正实现居者有其所这样一个重要的社会目标,谢谢大家。
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