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日志

 
 

万达耗费巨资在长白山下造城 运营风险正在累积  

2013-08-21 15:43:02|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6月的长白山凉意渐去,天气也进入多变之时。连续几场大雨过后,道路泥泞不堪。距离西坡山门30公里的长白山国际旅游度假区的南区工地仍一片忙碌。这是大连万达集团的首个旅游地产项目,定于7月28日开业。施工各方正在抓紧最后的时间赶工。

    在长白山下的茫茫林海中凭空建成一座占地超过18平方公里的旅游度假新城,万达只用了短短两年。在天寒地冻的东北,一年有半年无法施工,所以实际工期只有一年左右。在这个令人惊叹的“万达速度”背后,项目本身却从始至终被争议包围。万达为何在深山老林中投入巨资?地处原始山林,如此庞大的项目特别是别墅与高尔夫球场如何获批?传闻中的“零地价”是否存在?超过200亿元的投资,资金从何而来,投资回报又如何实现?

    远离中心城市的造城运动,有别于城市综合体开发这种早已进入标准化模块管理的传统“万达模式”,在给万达集团带来巨量土地的同时,也带来了远高于城市综合体的政治与运营风险。财新记者对万达长白山项目的调查,将还原这一项目从启动到现在的始末,并为这场造城运动引发的争议寻找答案。

    18平方公里由来

    长白山国际旅游度假区位于吉林省白山市抚松县境内。项目占地总面积18.34平方公里,分南北两区。北区占地5平方公里,规划为旅游新城,建设抚松县行政中心、文化中心、购物中心、学校、中心医院及住宅区;南区占地13.34平方公里,规划为国际旅游度假区,由大型滑雪场、冬季雪上两项赛场、高档度假酒店群、旅游小镇、会议中心、运动员公寓等组成。滑雪场为亚洲最大规模,占地近7平方公里,建设43条雪道。北区在2009年8月28日奠基,南区在2010年5月28日开工。

    财新记者6月中旬进入长白山国际旅游度假区后发现,大部分项目已基本完工。抚松县行政中心也已交付,但县政府尚未搬入。文化艺术馆、幼儿园、学校、中心医院等项目即将验收。万达广场在做最后的内部装修,超市已开始试营业,大歌星、万达影院、万千百货计划今年开业。两个住宅示范小区,长白山明珠项目一期二期已经建成,北纬41°主体结构也将完工。

    南区则一派繁忙景象,各路人马都在抢工期,争取7月28日顺利开业。目前,威斯汀、喜来登、假日洲际、假日公寓等四家酒店已完成内部装修。柏悦、凯悦的主体结构已经封顶。旅游小镇的商业街、运动员公寓一期的184套别墅、大剧院等配套设施基本完工。

    对财新记者的到访,万达长白山项目公司很紧张。此前,有关万达长白山土地涉嫌违规的媒体报道让万达成为关注对象,国家发改委、国土资源部土地督察局也在近期前往调查。

    万达长白山项目公司及抚松县相关部门负责人一再对财新记者强调,整个项目的立项、审批、建设各环节的手续齐备,完全合法合规。表面来看,事实似乎如此,这一项目从一开始就是在吉林省市县各级政府的特殊关照下展开。

    万达投资长白山始于2008年。在当年9月的东北亚博览会上,经全国工商联党组书记全哲洙牵线,白山市委书记李伟(微博)向大连万达集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强等推介抚松县旅游项目。为吸引投资,抚松县方面连夜将招商项目的规划书送至长春。

    抚松县最初重点招商引资项目中,有两个松江河区域的滑雪场,一个在果松山;一个在东岗镇北坡。两项目已列入吉林省长白山综合旅游区规划,计划总投资约2亿元,建设滑雪道17条。

    2008年6月份,吉林省政府召开关于研究长白山生态旅游综合功能区规划的专题会议,要求省发改委、国土资源厅、林业厅、财政厅等部门积极配合,确保项目开工。项目立项和土地审批由白山市及抚松县按批次提出用地申请。

    但万达、泛海等企业介入后,投资规模骤然扩大。王健林提出投资200亿元建设长白山国际旅游度假区。这成了吉林省的头号招商引资项目。

    2008年11月,吉林省政府再次召开专题会议,决定在原来基础上,增加规划面积和建设内容,分期、分批立项审批。同时,省级财政、金融、国土、林业等部门要予以支持,抚松县长白山国际旅游度假区可作为单独项目申报国债资金扶持。项目最终落在了抚松经济开发区内。

    2009年初,大连万达、中国泛海、大连一方、亿利资源集团等投资方与抚松县签订投资合同时,全哲洙、时任中共吉林省委书记王珉和时任吉林省省长韩长赋等领导都参加了签约仪式。

    经过多轮考察和洽谈,万达最终选择果松山区域及松江河镇北部区域用于建设长白山国际旅游度假区。

    北区化整为零

    这个项目的用地审批,绕不开国家林业局。抚松县农用地近58万公顷,90%是林地,有地方林,也有国有林,前者由集体所有,后者为国家所有。

    根据《中华人民共和国森林法实施条例》,占用或征收、征用防护林林地或特种用途林林地面积10公顷(150亩)以上的,用材林、经济林、薪炭林林地及其采伐迹地面积35公顷(525亩)以上的,其他林地面积70公顷(1050亩)以上的,由国务院林业主管部门审核;低于上述规定数量的,由省、自治区、直辖市林业主管部门审核。占用或者征收、征用重点林区林地的,由国务院林业主管部门审核。

    抚松县林业局一位人士介绍,征占林地首先需在发改委立项,后到国土局与国家林业局办手续,先拿国土局预审资格,县林业局再向省里上报。现在国家对林地管得严,主要批基础设施用地,住宅用地不批,必须项目带住宅。

    一位当时在县政府任职的知情人士称,万达项目北区占地7500亩,征用的是“地方集体林”,按规定要到国家林业局报批。白山市领导为了尽快将北区林地批下来,把项目化整为零、分期分批审批。项目北区被拆分成70多个小项,内容五花八门,工业、住宅、商业项目、公共设施都有,如工业园区、药厂、加工厂、商业中心,甚至连殡仪馆都报上了。如此,2009年北区7500亩用地的采伐指标获批。

    抚松县国土资源局党组副书记刘志胜在接受财新记者采访时称,万达北区的400多公顷(6000多亩)用地,分成52个地块分别立项、审批、规划和进行土地出让,手续合规且齐全。

    财新记者在国土资源部下属的中国土地市场网的交易结果公示中也查明,长白山国际旅游度假区开发有限公司在2010年3月12日和14日,获得挂牌出让的52宗地块,合计面积约408公顷。其后,抚松县政府在2010年4月又将22宗土地划拨至长白山国际旅游度假区开发有限公司,合计约32公顷。万达内部人士也表示,北区手续办理的速度确实很快。为加速项目进展,地方政府将北区地块拆分,将面积控制在省市县审批权限内,2009年办完手续,当年开工。但是,抚松县和万达均拒绝让财新记者查看北区相关手续批文。

    南区偷梁换柱

    南区占地规模更大,超过13平方公里,其中工程建设用地规模超过6平方公里。且项目南区征占的林地几乎全是国有林,必须上报至国家林业局。这给立项、报批都带来了困难。

    由于项目面积过于庞大,国家林业局的审批需经部长办公会讨论,几次都未通过,立项、规划内容也一再调整。最后吉林省利用承办第十二届全国冬运会的机会,将项目整体以冬运会滑雪项目赛场的名义立项。2009年3月,吉林省体育局原则同意抚松长白山国际滑雪场作雪上两项的比赛举办地,要求在2010年底建成并通过验收。

    2010年1月,吉林省发改委完成对该项目的立项审批。据审批文件,项目占地面积16.9平方公里,其中,工程建设用地6.75平方公里;生态保护用地10.15平方公里。建设内容包括滑雪场、冬季两项赛场及接待基础设施及配套管理服务设施。比赛接待用房15.5万平方米,一般接待用地17.25万平方米。项目总投资36.22亿元,由建设单位自筹。

    2010年3月,这片林地占用终于获得了国家林业局核准。批复文件显示,征占林地609.676公顷(约为6.09平方公里),其中国家所有重点林599公顷(约为5.99平方公里),抚松县所有地方林10.19公顷(约0.1平方公里)。

    文件对于各项雪上运动的占地及相关配套设施占地均有详细规定,比如,冬季雪上两项总占地是1.39平方公里,5个运动员公寓、比赛接待中心、办公商贸综合楼、宿舍楼组成的运动员村占地0.56平方公里,滑雪学校、一般接待中心、运动公园占地0.44平方公里等。

    随后,吉林省国土资源厅也在2010年4月批复了抚松县关于农用地转用和土地征收的申请,同意征收农村集体用地0.35平方公里(其中耕地0.25平方公里)转化为建设用地,连同上述征占的国有林地共计约6.35平方公里的土地,用于滑雪中心项目建设。

    国家林业局批复文件特别强调,项目在实施过程中不得随意更改设计和建设国家禁止供地的高尔夫球场、别墅类房地产项目内容。但是,长白山国际旅游度假区2011年的宣传材料却称,度假区有两个高尔夫球场,一个18洞球场占地1550亩(约1.03平方公里);另一个36洞球场占地2625亩(1.75平方公里)。同时,度假区还规划建设600栋森林别墅,占地面积3150亩(约2.10平方公里)。目前,一期的184套已基本完工,正在进行外部装修。

    前述抚松县政府消息人士称,最早抚松县计划将高尔夫球场以“小球训练中心”报批,将别墅以“农民搬迁住宅居地”报批。后来以冬运会滑雪赛场项目整体报批后,高尔夫球场与别墅对外的名义分别变成了“雪上两项赛场”和“运动员公寓”。

    现在,万达对传闻的高尔夫项目所在地戒备森严,外来车辆均不得入内。工作人员坚称,南区没有高尔夫球场,只有雪上两项赛场。但附近林场工作人员及村民都证实,建设的雪上两项赛场实则都是高尔夫球场。当初伐树就是按照高尔夫球场的球道规划进行的。果松村村民也证实,去年秋天国家相关部门检查期间,万达曾雇人拖树叶掩盖。

    万达方面对财新记者解释称,项目里并没有森林别墅,运动员公寓建设成别墅形态,是考虑到作为比赛接待用途,需要适当高端一些。目前,运动员公寓并不对外销售。万达方面希望在举办赛事后,能够效仿奥运村、亚运村的做法,将运动员公寓出售,回笼部分资金。他说,“需要补办一些手续,并补缴土地出让金之后,才能销售。”

    在万达长白山项目的展示中心,运动员公寓一期项目的沙盘已经独立做出,预计售价在每平方米25000元-30000元,每套别墅面积在240平方米-400平方米。另据财新记者了解,运动员公寓已在2011年初获得商品房预售许可证。事实上,滑雪场因工期后延并未能承办第十二届冬运会。

    对于高尔夫项目,万达内部人士解释称,夏季在雪上两项场地上种草,是为了保持水土,如果能经营高尔夫也有助于提高土地利用效率,有益于整个度假区经营。“相当于是增项,今年已将申请上报至国家发改委。”该人士坦承,“至今未获批复,如国家不允许,那么我们就只做雪上两项的运营。”

    今年6月初,国家发改委及国土资源部土地利用司还对该项目进行过调查。“调查组没有认定是违规,只是说打了个擦边球。”上述万达人士告诉财新记者。这一说法未获国土资源部土地利用司证实。

    “零地价”原委

    除了别墅及高尔夫球场用地争议之外,关于万达长白山项目的另一个传说是:这是一个“零地价”项目。

    据熟悉万达项目的人士透露,2009年初抚松县与万达等投资方签订的投资框架协议之外,还有四份补充协议。约定了很多其他条件。框架协议包括投资规模、政府负责的内容,如项目报审、开通航线、修建高速公路、开工开业的时间节点等。补充协议约定了抚松县行政中心搬迁、路网等基础设施的建设资金等问题。“协议签的时候,省市县三级政府都有公章。”上述人士称。

    最核心的问题是土地价格,包括土地出让金、税费优惠政策等,这直接关系到万达的拿地成本。

    财新记者统计了国土资源部下属的中国土地市场网的公示数据,长白山国际旅游度假区开发有限公司分别在2010年的3月、4月、5月三个月,分三批集中拿下118块土地。其中,北区74宗地块,52宗挂牌出让,面积约4.07平方公里,土地出让金约8.33亿元;22宗免费划拨,面积约0.32平方公里;北区拿地的总面积约4.39平方公里。南区44宗为挂牌出让,面积约5.69平方公里,土地出让金约10.29亿元。按此计算,北区平均地价为204元/平方米,南区平均地价为181元/平方米。

    而当地基准地价是,项目北区所在的松江河镇二级住宅用地为251元/平方米,三级住宅用地为167元/平方米,二级商业用地652元/平方米,三级商业用地384元/平方米;南区所在东岗镇二级住宅用地为196元/平方米,三级住宅用地为137元/平方米,二级商业用地315元/平方米,三级商业用地268元/平方米。

    以此来看,万达长白山项目很多地块的拿地价格都低于基准地价。抚松县国土局一位人士也证实,挂牌价格是事先商量好的。如此操作,万达拿地后就能做高土地估值,获得更多银行贷款。前述县政府知情人士透露说,政府在与万达的补充协议中承诺,在收到土地出让金的一个月之内会将政府纯收益部分以基础设施建设资金等名义返还给万达,万达则仅需要支付林地补偿、耕地补偿以及办理批文手续等必须支付的费用。抚松县重点项目办的一位人士解释说:“我们这里和大城市不一样,不是直接净地出让,政府财力有限,收储的钱不够,所以企业垫付前期林地或农地补偿费用、办理批文的费用,最后算在全地价里面。我们负责办批文。”

    据了解,万达南区项目占用果松村耕地,给农民的补偿标准为每亩1万多元(2010年为11050元/亩,2011年为11850元/亩)。北区的地方林主要是人工林,每亩补偿约2万元;南区的补偿更高一些。

    刘志胜告诉财新记者,土地出让纯收益部分20%上缴省财政,80%留在县财政。扣除农地整理基金、廉租房、水利设施、土地收储基金等,当地政府留下的只有40%-50%能够投入基础设施建设和城市建设。

    实际上,吉林省为了支持该项目,将上缴省财政的土地出让收益,计提用于农业土地开发资金相关费用后,剩余部分也返还给了抚松县政府,抚松县政府亦返还给万达。

    前述抚松县政府知情人士称,抚松县政府将上述万达必须缴纳的资金扣除后,剩余的都返还给万达了,而不只是万达垫资部分,这也是坊间流传的“零地价”由来。

    据该人士介绍,当时抚松县内部对此也有争议,有人认为这些资金返还不符合拨款程序,没有项目名称、内容,手续不全,无法拨付,而且这么大额度资金拨给一个旅游公司,无法向上级审计机关交代,但最终抚松县还是这样操作了。在基础设施投资方面,万达先为政府修建道路、桥梁部分垫资,所以万达方面解释称:“南北区的土地出让金20多亿元,并不是返还,进财政后,县政府申请基础设施专项建设资金,再还企业先期垫付的资金。税收也会有优惠,这些都有协议。”

    接近万达的一位人士称:“修建北区路网、行政中心和学校、医院等,投资有8亿元-9亿元。”

    税收方面,地税亦先征后返。按照政府颁发的文件,只有棚户区改造项目才能享受营业税减免,这是吉林省统一的政策。

    但实际操作就大不一样。抚松县地税局的一位人士称:“我们不允许免税,该收的收,入财政金库后再返还。这些返还没有具体依据,没有文件,都是单独谈,在协议中可能表述为‘补偿’。”地方税包括:土地税、房产税、前期征地契税、耕地占用税——松江河镇是每平方米22.5元。

    他承认:“万达拿地谈的条件很大,基本上是零地价,政府返还地方税收,出让金进入财政金库后再想办法退回来。不给优惠人家不来。”

    在抚松县的招商引资优惠政策中,多年来都不包括房地产、林业、矿产投资,但是以“项目带地产”的方式,让万达不仅获得大量土地,还享受到了巨大的政策支持,因为过去抚松县能拉来一个上亿的项目都很难得,万达犹如“巨无霸”一般进入了这个政府渴求GDP增长的小城镇。

    这是一个互利互博的游戏,万达与地方政府的关系非常微妙。对政府而言,希望万达项目拉动经济增长,带来稳定税源,更重要的是,能依托万达项目,吸引更多投资,土地收入也能增长。而对万达而言,政府当初的承诺能否一一兑现至关重要,如更多航线的开通,高速公路贯通,县行政中心的搬迁等等。这些将决定整个项目能否盘活。

    万达新问题

    旅游地产沉淀资金量大,投资回报周期长。尽管省了地价,但这样一个“巨无霸”项目仍需高达230亿元的总投资,万达及合作者如何筹措资金?缺乏住宅及商铺销售所带来的滚动资金,万达又如何平衡项目现金流?

    长白山项目的建设成本之高,出乎万达的预料。“谁都没有料到这儿的资源这么匮乏。”长白山国际旅游度假区开发有限公司总经理邢文明说,最大问题是当地劳动力短缺。工人工资已从过去的每天100元左右涨到了200多元,仍找不到人。其次是当地没有建筑材料,需从外地运,而当地交通不方便,运输成本高。此外,东北地区冬季寒冷,为了抢工期,有时会在冬天供暖做室内工程。“几项算下来,成本增长了10%-20%。”邢文明说。

    一位熟悉万达项目建设的人士也表示,“长白山项目的财务成本也高于以往其他项目,银行觉得这个项目风险大。好在是万达在做,要是其他企业估计都不敢放贷。”据《长白山日报》报道,2011年,长白山项目全年完成投资64亿元,完成建筑面积104万平方米。2012年计划投资68亿元。

    万达内部人士透露,“建安成本加上装修,至少6000元/平方米。星级酒店的装修标准,最便宜的是2500元/平方米,最贵的是6000元/平方米。别墅那部分成本也差不多。”上述人士估算,南区已建成部分的建设投资超过43亿元;北区投资也已超过20亿元。

    中国泛海控股集团在2011年末发债时估算,长白山滑雪中心项目总投资为126.59亿元,其中建设投资117.98亿元。公开资料显示,泛海以8.8%-8.9%的利率发债28亿元,其中19.4亿元用于长白山滑雪中心项目。

    上述万达内部人士表示,目前项目投资的资金主要来源有三个,股东注资、银行贷款和股东借款。长白山国际旅游度假区开发有限公司最初注册资金为10亿元,2011年增资至20亿元。公司有六方股东:大连万达集团持股28%、中国泛海控股集团有限公司持股27%、大连一方集团持股20%、内蒙古的亿利资源集团持股10%、联想控股拥有6%、联想控股旗下的融科物业投资有限公司持股4%、用友科技持股5%。

    其中,大连一方集团与万达关系密切,董事长孙喜双是吉林人,上世纪90年代初到大连发展,在万达旗下公司有少量股权。而泛海又参股了联想控股。这几家股东捆绑成联合体,又投了万达旗下大连金石滩与西双版纳等多个旅游投资项目。

    万达方面由北京总部投资管理部负责资金协调。财新记者调查发现,万达在低价取得土地后,以高价评估获得抵押贷款。中国土地市场网公开的抵押登记信息显示,5月10日登记抵押的北区34块土地,分别抵押给了农业银行抚松县支行和工商银行白山分行,共获贷款5.78亿元。34幅地块的评估价全部高于拿地价格,25幅地块的贷款金额高于拿地价格。评估价略高于当地基准地价。

    农行抚松支行的一位人士称,贷款经过了省行或总行的审批,农行只给万达北区项目提供贷款,他们对房地产项目的要求是负债率不能超过50%,抵押率一般50%-60%,70%则是风险上限了。“一般挂牌是三通或五通一平,七通一平的才可能提高估值。”

    记者还了解到,最近万达正在与汉口银行联系贷款事宜。而联想控股是汉口银行的股东之一。

    2012年3月,南区滑雪场项目还通过五矿国际信托发行了3亿元、两年期的信托计划,长白山国际旅游度假区开发有限公司以其名下的5.48万平方米的商业在建工程(即万达广场)作抵押担保,抵押物评估价值约8亿元,抵押率约37.5%,此外大股东提供担保。

    不过,长白山造城项目的资金回流情况没有万达城市综合体项目那么强劲。旅游项目通常地处偏远,依靠当地人口消化几无可能,更多需要持续投入炒热区域之后才能带动销售。

    长白山项目北区的住宅销售也并不理想。建筑面积18.5万平方米的明珠项目,均价3000元/平方米一期售完,但二期销售不理想。另一住宅项目北纬41°,建筑面积13.5万平方米,毛坯房3500元/平方米,精装修4000元/平方米,目前正在各大城市大力推介。

    万达曾希望通过土地转让来回笼资金。

    两年前,万达对北区土地招商,转让价格60万元/亩,但是花了几百万元推广费用后,收效甚微。其后,万达转而决定全部由自己开发,“把南区建得差不多之后,重点就转向北区住宅项目的开发。”万达内部人士称,开发周期可能需要10年。

    期待旅游奇迹

    万达希望依赖长白山的旅游资源创造旅游奇迹,抚松县亦提出“北有长白山,南有海南岛。”但是,一年客流150万的长白山能创造出旅游奇迹吗?

    长白山旅游分北坡、西坡,两坡相距300多公里,万达项目临近西坡。两边各有特色,过去从北坡上山的居多,去年从西坡上山的占一半,约75万人。

    松江河镇是东北大镇,每年6月-9月是旅游旺季,7月鼎盛时期连小旅馆都找不上,好的宾馆房价达五六百元。这些游客是否会被吸引到万达度假村?万达度假村现有12个酒店,规划的酒店床位总计4000个,从三星到六星,房价从500元到1200元不等。

    南区的商业街招商基本满了,但租金并不高:第一年免租,第二年租金7折和物业管理费减半,每平方米每月65元,第三年正常收每平方米每月100元,协议签三年。

    让万达着急的是交通问题。高速公路的贯通日期一延再延,航线也是大问题。目前仅有长白山到长春、北京、上海的航线,每天一班。“要想项目火,必须得增加航线,当初与政府有约定,省民航机场集团负责与航空公司协商,到2011年10月底开通广州、深圳、成都等地往返长白山的航线。但航空公司怕赔钱不愿飞,万达正和政府协商一起给航空公司补贴。”万达内部人士说。财新记者了解到,因开业在即,6月19日吉林省政府已召集南航吉林省公司等单位来协调航线事宜。

    大连万达集团企业文化部总经理刘明胜说,对旅游地产板块,集团暂时不考核其投资收益。这是长期投资,也是转型的一部分。万达内部人士也称,项目火起来需要培育5年,投资回报则起码要10年,甚至20年。

    “长白山是万达第一个旅游度假项目,而且是最偏的,大家都在观望其旅游地产模式能否成功。”一位长期与万达合作的装修公司项目人员称。

    万达、泛海、联想等联合体还准备300亿元投资大连金石滩,150亿元投资西双版纳,万达还准备成立酒店管理公司,将酒店资产从万达商业地产公司剥离到酒店管理公司,以后酒店管理公司既是管理方,又是业主方。目前万达在长沙等地已有六家自己管理的酒店。由于万达商业地产上市上报证监会后一直悬置,不排除万达有意重组资产包。

    2006年以来万达的城市综合体模式越来越清晰,在全国各地快速复制,甚至已进入三线城市,但因拿地制约,随着房地产市场调整,今年万达投资增幅已大为减缓。今年,万达与泛海、一方、联想等成立了万海文化旅游投资股份有限公司,注册资本100亿元,用以发展旅游产业。王健林在2012年初集团大会上说,长期目标是将文化旅游打造成和商业地产并驾齐驱的集团核心支柱产业。

    旅游地产无疑是万达着力发展的新产品,一旦成熟就会像其商业地产一样快速复制。与此前的商业地产项目相比,这一模式不仅同样能符合地方官员的当期需求,更能以旅游项目获得更大地块,乃至夹带别墅、高尔夫项目。但弊端则在于投资期长,长期收益也依赖于土地增值——这一账面增值可以作为投资收益,更可以作为无形资产增值来提高净资产提高。万达或许将来会寻求机会通过资本市场退出,但当下发展路径仍未清晰。

    地方造城运动

    万达项目之所以一路绿灯,概因它是抚松县的金字招牌,吉林省的头号项目,寄托了地方转型发展的无限期待,但大造新城带来的浪费令人心惊。

    2011年抚松县财政收入首度超过10亿元,地区生产总值128.74亿元,固定资产投资102亿元,其中长白山国际旅游度假区(南、北区)完成投资60.1亿元、抚松新城完成投资15.2亿元,令其它项目难望其项背。

    万达项目不仅占地方投资的60%,并且是三产投资,对调整地方产业结构起到关键作用。“依托一座名山,引进一个项目;借助一个项目,催生一座新城。”依托长白山资源和长白山国际旅游度假区项目,抚松县提出创建“抚松新城”的构想。

    已获吉林省批复的抚松新城占地545平方公里,包括全部松江河镇及部分抚松镇、兴隆乡、东岗镇,长白山国际旅游度假区是其中龙头。

    在万达北区的住宅项目附近,万达免费兴建了政府大楼、医院、学校及文化馆等,但抚松县政府搬迁却一拖再拖。抚松县现在的政府大楼建了十几年,目前看仍很有气势,面积比万达新建政府大楼大。而抚松县国土局、财政局、地税局、林业局、工商局、公检法、农业局、住建局都在外面有自己的办公楼,大部分都很新。这意味着搬迁后各行政单位也要再建大楼。抚松县财政收入刚过10亿元,盖楼资金从哪来?

    当地很多人称,万达盖的抚松县中医院已出现裂纹,财新记者在一层就看到墙上出现多处长度超过1米的裂纹。熟悉医院的一位人士称,本来4月就准备派人过来,看到这些裂纹无法移交。该院的一位领导对财新记者称:“面积小也得搬”,语气中透着无奈。

    目前,中心医院、学校、幼儿园、文化中心还没有交付和验收,只有县行政中心已交付给政府。但拟议中的县政府搬迁计划已严重滞后。

    不过万达仍表示乐观。“县四套班子搬过来是硬性协议,否则万达不会投那么多资金盖政府大楼、建路网。”一位万达内部人士称,“我们在白山市靖宇县还投资一个110亿元的矿泉水项目,这边协议不履行,那边就不动工。吉林省政府也会督促县里搬迁。”

    离万达项目开业40天时,这个问题看来有了解决的迹象。据悉,目前抚松新城已经购置了通勤班车;今年要盖30万平方米约3500套的公务员楼;各大局已在政府大楼附近选址,预计明年10月盖完。不过虽然政府预留了办公用地,资金还在筹措当中,地税局一位人士称主要靠省地税局拨款,而规划局一位人士则称资金来源还没确定,但各局主要是找省里要钱,由此可见吉林省对这个省里一号引资项目的支持力度!

    万达为政府免费建楼耗资数亿元,在其号称200亿元的投资中不过百分之几,带动效应不可忽视。这里距松江河镇居住区还有几公里,当地居民很少至此。如果政府不搬迁,万达北区了无人气,黄金时间超市里只有寥寥数人。

    抚松镇上的人不希望政府搬走,松江河镇的人当然欢迎。万达项目开工对当地消费起到很大促进作用,但同时也拉高了房价,从以前市价每平方米1500元跃至2500元,令当地人感到压力。

    政府搬迁的投入也不小,但它们渴望的是借鸡生蛋,从土地升值中获益——目前松江河镇的出让地价已然升值,住宅约每平方米四五百元,商业则达八九百元。政府正加紧收储。

    抚松新城办的一位人士称,万达北区项目西边的3万平方公里土地,政府已经办下了林地和农用地转建设用地的手续。抚松县规划局的一位人士称,现在的3万平方公里还只是一小部分,抚松新城规划的拟建项目包括9个组团,在国土局、大项目办、地税局等部门都可看到墙上张贴的9个组团项目图——各局都有招商任务并有专人负责。

    不过,这些项目面临的最大挑战就是土地审批指标限制。万达批地是在2010年,2011年抚松县又批地1000公顷,几乎占了白山市的大部分指标,今年批地就很难。抚松县林业局的一位人士亦称,去年开始占用林地也有指标,今年指标用得差不多了,单纯住宅项目肯定难以获批。

    万达确乎引来了一些新的投资,在北区万达广场对面,通化修正实业集团在2011年拿下一块0.35平方公里地块,准备在这里建养生堂、购物中心等,开工时间未定。在松江河镇外环,最近一两年多出了好几家四星级以上的酒店。

    在万达南区项目的边上,征地仍在继续。2011年4月份,抚松县政府发布通告称,为确保抚松新城建设项目顺利运作,对抚松新城规划范围内的2号至9号地块实行强制性保护。果松村村民说,今年春天,果松山山坡上有200多亩耕地被县政府征占,政府没有出示任何手续及文件,仅通知各家签字按手印领钱,平均每亩地补偿11850元。

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