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日志

 
 

湖南常德:中烟异地扩建项目背后的地产生意  

2013-08-01 08:40:20|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       湖南中烟常德卷烟厂异地扩建项目对常德市来说无疑是个大项目项目,这个投资达55亿元占地2260亩的工业项目,对于地处内陆毫无地域优势的常德市而言绝对是快大蛋糕,虽然仅仅是个搬迁项目。

这个全称为湖南中烟常德卷烟厂“十二五”异地技术改造项目位于常德市城北,地跨鼎城和武陵两个行政区,当地官方和民间一般称之为芙蓉王项目。从2011年起,常德市政府开始为项目扩建工程进行征地拆迁工作,目前,项目所需土地基本到位。

然而,以湖南中烟异地扩建项目为名,当地政府大肆进行土地储备,目前征地量远远超过整个项目所需土地,达到近6000余亩,由于政府进行强拆、强征,补偿不合理,导致失地农民维权艰难,而湖南中烟的扩建项目也因此受到影响,从2012年5月奠基至今仍没有任何实质性进展。

 

违规征地6000余亩?

 

2013年6月27日上午,淅淅沥沥的小雨已经下了整整一夜,整个常德市处于一片蒙蒙细雨中,位于城区北侧常德火车站西侧不远处的芙蓉王项目工地一片沉寂,围墙里面的土地荒草丛生,没有任何动工的迹象。

官方公开的资料显示,常烟异地扩建项目位于常德大道以南、柳叶大道以北、芙蓉路以西、杨桥河以东,其用地涉及武陵、鼎城两区4个乡、5个村、22个组的2260亩土地,项目总投资近60亿元,投产后芙蓉王卷烟生产规模达200万大箱,年产值可达1000亿元,利税600亿元,“是该市实实在在的千亿企业、千亿产业”。

据悉,整个芙蓉王项目实际用地面积只有1100多亩,其余的土地将被湖南中烟用来进行房地产开发,常德市政府也在公开的材料中宣称:“建成投产后常德市地方税收将大幅增长,再加上配套生活区建设20多亿元的投资,将带动该市房地产业及第三产业快速增长。”

从2011年开始征地以来,政府方面共占用了鼎城区灌溪镇兴发村耕地1441亩;武陵区河洑镇杨桥村耕地700多亩;武陵区护城乡仙源村耕地150亩;武陵区南坪乡白马湖村和竹根潭村耕地518.3亩,共计2800.3亩耕地,几个村组的耕地几乎被征用完毕。

相关人士提供的材料显示,该项目实际占地面积近6000亩,其中耕地面积为2800多亩,集体用地和村民宅基地3000多亩,而且截至目前,这些土地大多没有经过湖南省国土资源厅的审批。

湖南中烟常德卷烟厂异地扩建项目于2011年12月16日得到常德市发改委审批,审批材料显示,该项目用地规模为2265亩,其中工业建设、绿化、道路和相关职工生活配套措施面积共计为1665.15亩,其余600亩没有做任何用途说明。

与此不同的是,湖南省环保厅关于该项目环评批复文件显示,该项目总投资为55.3202亿元,占地面积为1101亩,与常德市发改委规划审批文件中的2265亩用地规模相比,整整缩水近半,剩余的1155亩土地到底是怎么回事?

根据知情人透露,这1155亩用地名义上为职工宿舍用地,实际上是湖南中烟用作未来房地产开发项目的预留地,“一般工业项目落地后,政府都会给企业一定面积土地开发房地产作为回报,这和内蒙古那边投资送煤矿性质一样。”

这仅仅是个开始,由于湖南中烟异地扩建项目紧邻常德市城区,未来这里无疑是市区扩展的一个重要热点地区,“你看看周边就知道了,火车站那边已经开发起来了,不出五年这里肯定能发展起来。”湖南中烟异地扩建项目无疑为常德市政府储备建设用地创造出一个千载难逢的机会。

围绕湖南中烟常德卷烟厂异地扩建项目,常德市政府在最近两年多时间里,累计征用周边农民土地达6000余亩,除去项目实际用地1101亩土地外,其余近5000余亩土地将被用来开发地产项目。其中湖南中烟为1155亩,政府储备了近4000亩土地。

另外,据当地一位自称熟悉情况的人士介绍,其实湖南中烟异地扩建项目本来就是个幌子,“现在国家根本不允许增加烟草产能,芙蓉王项目不可能通过国家审批,再说这里距离市区这么近,是未来城市重心,不可能建有污染的工业项目,这个项目实际上是政府在企业配合下玩的土地财政把戏。”

截至目前,湖南省人民政府公布的关于该项目农用地转用、土地征收审批单显示,2009年11月17日批准面积为22.4569公顷,2009年11月16日批准征收面积为22.77公顷,2011年7月29日批准征收面积为60.182公顷,2012年1月18日批准的征收面积为49.8897公顷,四次共计批准征收面积为2329.4925亩,其中1 581.147亩用途为常德市工业储备用地,只有748.3455亩明确为常德卷烟厂“十二五”异地技术改造项目用地。而这所有土地并没有经过国土部门的审批。

常德市规划局提供的材料显示,目前,关于常德烟厂异地扩建项目建设用地规划许可证和规划红线图还没有申请,只有规划设计蓝图通过审批。也就是说,在被征用的6000多亩土地中,截至目前只有2329.4925亩土地通过征收申请,而没有通过规划申请,而所有被征用的土地全部没有经过湖南省国土资源厅审批,为违法占地。

 

强拆强征

 

湖南中烟常德卷烟厂异地扩建项目整个征地过程中充斥着强拆和强征。据官方公开的资料显示,该项目用地范围内有3000多座坟墓需要迁移,800多栋房屋需要拆迁,2260亩耕地需要征用,从2011年9月开始动迁以来,在不到一年多时间里,征收土地工作已经完成大半。

据兴发村村民谭秋梅介绍,2011年3月份开始,鼎城区国土局工作人员开始入户进行前期物量调查工作,一段时间后拆迁工作展开,“直到他们在拿着《建(构)筑物及其他设施补偿清交单》和《征地房屋建(构)筑物调查表》让我们签字的时候,我们才发现,拆迁和征地补偿标准是按照2007的标准进行的,而不是按照2010年新出台的补偿标准。”

由于补偿标准较低,大多数村民都没有签字,不得已,政府方面答应补偿标准在2007年的基础上进行适当的上浮,“但是具体上浮多少,都不是公开的,在政府有熟人的村民上浮多一些,没人的少,没有具体的标准。”

标准上浮后,一部分村民房屋在签订协议后被拆除,但是仍有大部分村民因为补偿低而拒绝签字,“政府根本就不管我们同意不同意,就按照2007年的标准执行,还给每个村民下发了限期腾地告知书,我们村几个人一起去常德市政府信访办(2012年3月末),一位领导明确说这个告知书不具备法律效力。”

三天之后,政府拆迁办人员给谭秋梅等几户居民下达了十日内腾地的最后通牒,否则将向法院申请强制拆迁,在这种威胁下,一部分村民在协议上签了字,而谭秋梅则想到了用法律武器来捍卫自己的合法权益。

而剩下来的钉子户们几乎面临着同样的命运,由于鼎城区法院一位主要领导在拆迁办任职,他们通过法院捍卫自己的权益的努力几乎悉数失败,“你不让政府拆迁,政府的人让派出所把你抓走,等拆迁完再放你出来。”

2012年10月16日,谭秋梅在北京上访的第二天,鼎城区公、检、法和城管等组成的强拆队伍强拆了她家的房屋,“拆迁协议没签订,在我家没人的时候,就把我家强拆了,怕我老公阻止,还强行拷走了他,甚至还让学校老师给我未成年的女儿做工作,她一个小孩子,肯定会给她心里留下阴影。”

截至目前,谭秋梅房屋被强拆大半年过去了,政府方面没有给予任何补偿,也没有主动联系她商议补偿的事宜,她至今无家可归,居住在火车站附近的一家宾馆里,她的丈夫在亲戚家卖肉。

谭秋梅自称在整个过程中并没有进行无理取闹,她只是想拿到她本应该得到的那部分。“要么按照我被拆迁的面积进行一对一补偿,要么按照当地市场价进行补钱,但是这么久过去了,政府没有任何动静。”在一年多的维权过程中,谭秋梅经历了观念上的大改变,由最初的坚决维权到目前已经心灰意冷,“现在人不像人,家不像家,以前觉得还有人为自己主持公道,现在想想真可笑。”

按照当地补偿标准,拆迁房屋每平方米补偿500元,或者补偿政府的回迁楼,回迁楼补偿较为复杂,一个家庭如果子女未成年,每户补偿225平方米回迁楼一套,如果除父母外,有一个成年男子再补偿一套225平米回迁楼,如果有一个成年女子则补偿一套150平米的回迁楼。

这显然是一个极为不公平的补偿标准,“无论你以前住房是多大,有多好,都是按照这个标准进行补偿,对于一部分村民来说,这是好事,但是对于另外一步村民就显得太不公平了。”当地一位村民称,他家以前房屋是400多平米的四层小楼,现在只拿到了225平方米的回迁楼,而村里一位住户,以前住房不到两百平米,由于有一个成年未婚的儿子,分到了两套同样的回迁楼。

对于拆迁前住房面积较大的村民来说,要么补偿一套225平方米的回迁楼,如果家中有一个成年儿子或者女儿,还可以得到一套225平方米或者150平方米的回迁房,要么按照每平方米500元进行补偿,一套400多平米的住房补偿只有20多万,而常德市区商品房均价已经达到3600元左右,这也正是谭秋梅等人之所以维权的主要原因。

而且,在调查中发现,政府所谓的回迁房明显属于豆腐渣工程,截至目前,整个小区最早入住的村民居住不到一年,而多数房屋还处于装修过程中,但是多数房屋内墙体均已经出现整体断裂和下沉迹象。

在小区内一位居民家发现,主卧内墙体由上而下裂开一道缝隙,而与之对应的客厅墙上也裂开一道缝隙,两个缝隙纹路惊人一致,“我以前以为是刮泥子后裂开的,后来才发现一堵墙上两面都裂开了,才知道是整座墙在下层。”

介于此,一些本来已经安稳的村民从新开始走上上访之路,耕地被征、房屋被拆迁,他们失去的可能是生活的安身立命之处,但是回迁房质量出现问题,无疑是对他们未来生存权的剥脱,这是多数村民不可忍受的。

据悉,由于政府方面在征地拆迁过程中所造成的干群矛盾,造成村民不断上访,也让本来已经奠基一年多的湖南中烟异地扩建项目不敢轻举妄动,政府造成的烂摊子让常德卷烟厂相当恼火。“据说现在常德卷烟厂和政府的矛盾很大,芙蓉王项目奠基都一年多了,还没有动工,这肯定和政府有关。”

其实,不难理解,作为常德市政府本想借助常德卷烟厂异地扩建项目储备一部分土地,几年后以高价卖给开发商,而常德卷烟厂也可以得到一部分土地用来开发房地产,如果事情顺利进行,这本来是个一箭多雕的杰作。但是,由于在利益分配过程中忽视了失地被拆迁农民的利益,引发农民集体反弹,而这一两全其美之事极有可能鸡飞蛋打。

 

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