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日志

 
 

新奥80亿旅游地产项目受阻 龙湾CBD前景堪忧  

2013-11-07 19:38:20|  分类: 财经金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10月 9日,在辽宁省葫芦岛市沿海龙湾中央商务区南侧的一处工地上,几十栋高层洋房多数已接近完工,还有几栋还在做最后的收尾工作。但项目南侧和东侧的大片土地却被圈置起来,放眼望去,这个圈置项目里杂草丛生,阵阵秋风过后黄沙飞舞,让这个原本就冷寂的荒芜之地更显萧瑟。
  这个名为新奥海洋绿洲旅游地产项目(以下简称“新奥海洋绿洲”)是由河北廊坊新奥集团(以下简称“新奥集团”)投资 80亿元巨资打造的。该项目甚至承载了这个素以经营城市居民燃气企业的宏伟地产梦。
  华丽的梦想总敌不过现实的残酷。由于销售不畅和政策制约,整个项目进展并不顺利,开工近三年来,除了建起十几栋高层地产项目外,新奥其余项目基本处于停滞状态。
  “新奥海洋绿洲旅游大概建了两三年,现在房子没人买,估计在三五年内是‘火’不起来了!”在体育馆东侧的一处海滩上,当地居民刘先生指着新奥海洋绿洲的楼盘说:“一是太贵,多数人买不起;二是离市区太远,不方便,你看看这地方荒凉的,想买包烟都难。”
  据了解,新奥集团于近几年内开始加大地产领域的投资力度,先后在廊坊、北京、安徽和辽宁省葫芦岛市等多地运作地产项目。新奥海洋绿洲堪称新奥集团自 2010年以后投资建设的最大旅游地产项目。

  新奥“地产梦”

  2008年 10月 26日,作为辽宁省沿海地区的首个中央商务区项目,辽宁省省长陈政高首次提出设立的龙湾中央商务区被寄予厚望。
  当年 11月,辽宁省经贸委在浙江省招商引资推荐会上,特将龙湾中央商务区项目作为重点项目大力推广;同年 11月 2日,时任葫芦岛市市长的孙兆林与新奥集团董事长王玉锁签署了一份关于龙湾中央商务区新奥文化旅游休闲产业基地项目合作框架协议,双方将利用龙湾地区保存完好的海洋、森林、湿地等自然资源开发旅游地产项目。
  2008年 12月 8日,葫芦岛市龙湾中央商务区管委会(以下称“龙湾 CBD管委会”)正式成立。2009年 5月,龙湾 CBD首期基础设施建设项目正式动工;同年 8月,标志性建筑体育馆、游泳馆动工开建,龙湾 CBD开始进入实质性建设阶段。
  新奥集团 2001年组建,总部位于河北省廊坊市。其前身可以追溯到上世纪 80年代末,起初经营汽车出租,1993年成立廊坊新奥燃气有限公司,正式开始进入燃气分销领域。1994年成立新奥置业。1999年是重要的一年,在完成多元化股改后,新奥燃气正式由廊坊向全国拓展业务,目前已在全国 80多个城市经营居民燃气业务。能在短短 10年内,掌控全国 80多个城市居民燃气经营权,创始人王玉锁的“超能量”让外界刮目相看。有外界评论称,善于经营人脉和结交官员是其带领新奥集团迅速成长的关键所在。
  2001年,新奥燃气在香港联交所创业板上市,第二年转向主板,2003年收购河北威远化工,2004年前后在内蒙古和山东建成煤化工基地,至此将业务拓展到化工领域,2007年进入光伏等新能源领域。2010年,新奥置业开始调整业务板块,新奥地产后成为新奥集团下属文化旅游板块的一部分。 2008年前后,房地产暴利神话崛起,新奥集团遂开始加大对文化旅游地产的投资力度。
  但辉煌过后大多是落寞。2010年,王玉锁及新奥燃气涉入“郭京毅案”,王玉锁被指在 2001年新奥燃气香港上市过程中向郭京毅行贿 429. 37万元,另外,郭京毅胞兄郭京清就在新奥集团下属的广厦房地产公司上班,郭京毅曾以五折的价格购入该公司在北京开发的名为知本时代楼盘的两套房子。
  中国房地产报记者调查后得知,新奥燃气的行贿数额曾占据了郭京毅被认定行贿总额的大半。郭京毅后被判处死缓,但作为行贿主体的新奥燃气(新奥集团)及其法人代表王玉锁并未受到任何处罚。

  旅游地产项目受阻

  葫芦岛龙湾被誉为环渤海地区唯一的原始海岸,新奥文化旅游休闲产业基地项目作为龙湾CBD唯一一个占据海岸的在建项目,承载着此中央商务区文化旅游项目的建设重任,当地政府同样也对其寄予厚望。
  龙湾 CBD管委会某不愿具名的官员告诉记者,龙湾 CBD作为辽宁省政府领导下的重点关注项目,在建设过程中受到了各级政府部门的大力支持,堪称辽宁省沿海经济“五点一线”上的重要项目之一。
  龙湾 CBD规划面积为 13平方公里,其中 8平方公里为建设用地,其余 5平方公里为绿化用地。在 2010年 9月 16日举行的项目集中开工仪式上,多位辽宁省及葫芦岛市政府领导曾出席。
  葫芦岛新奥置业有限公司(以下简称“葫芦岛新奥置业”)2009年 11月成立,为新奥集团下属新奥置业集团全资子公司。在项目集中开工仪式上,新奥文化旅游产业基地项目也正式动工建设,整个项目占地 2400亩。
  但新奥在葫芦岛中央商务区项目进展并不顺利,其自 2009年底至今,除完成新奥海洋绿洲 1、2期的施工外,其余项目均停滞。
  记者在现场了解到,新奥文化旅游休闲产业基地项目建设周期为五年,整个项目由一座占地1400多亩的高尔夫球场及会所、游艇码头、酒庄、反季节旅游及地产项目组成。地产共分为 4期,其中 1、2、3期项目为高层住宅, 4期为独栋别墅项目。
  2011年初,新奥文化旅游休闲产业基地 18栋高尔夫球场项目开工,据新奥置业销售经理孙赫远介绍,18洞高尔夫球场项目占地 1400亩,是东北地区唯一的海崖球场,“目前土地已平整好了,铺上草就能投入使用”。
  如果没有 2011年 4月“国家11部委联合整顿违规高尔夫球场”的那份文件,或许新奥集团这个高尔夫球场早已投入运营。孙赫远说,高尔夫球场计划于 2012年 7月投入使用,但国家清理违规球场文件下发后,政府指示项目暂停。
  龙湾 CBD管委会规划建设局局长琚英兴也证实,“原先是打算建 18洞球场。作为中央商务区,高尔夫球场项目是必要配套,但国家 2011年清理违规球场文件下来后,政府方面就叫停了项目,当时土地已平整出来了,后来又种了一部分树。”
  新奥海洋绿洲南侧和东侧被围起来的大片土地后被证实为高尔夫球场用地。中国房地产报记者发现,虽然部分土地已被种上新树苗,仍难掩当初施工的痕迹。龙湾 CBD管委会国土资源局一名工作人员向记者表示,球场用地为龙湾 CBD规划中绿化区域一部分,“肯定不会允许建高尔夫球场的,以后也不会建了”。
  值得注意的是,在新奥海洋绿洲的户外宣传广告中,早前“果岭之上、大海之旁,全东北仅有的18洞海崖式高尔夫球场”广告语中有关“18洞”、“高尔夫”等关键字样全被抹去。不过,在新奥海洋绿洲销售过程中,高尔夫球场依然被重点提及,在新奥海洋绿洲销售员的描述中,未来高尔夫球场与游艇码头及滨海沙滩等项目将被作为其重要配套措施,“我们这里将打造龙湾中央商务区的富人聚集区,这些项目都是必要配套。但何时重新开建,目前并无明确时间”。
  高尔夫球场建设无望或是政策问题,但记者发现,新奥集团其他旅游项目也未有任何动工迹象,靠近该项目的海岸目前已被当地政府建设为海边栈道与绿化带,整个项目的旅游功能均被抹煞,只剩下单纯的地产项目。
  但新奥海洋绿洲楼盘的销售情况同样不理想。自 2012年 5月开盘以来,目前其一期项目已全部完工,二期项目即将完工,但前来购房者却寥寥无几。从 10月 9日到 10月 11日记者发稿前的三天时间里,记者未见到一位光临售楼中心的顾客。
  孙赫远表示,截至目前,新奥海洋绿洲前后共售出不到 900套房子,其中葫芦岛市政府及相关部门组织公务员团购走 650套。此外,来自北京和内蒙古的部分富人也前来置业,这部分人群占到了销售总量的 10%左右。相比之下,葫芦岛市当地购房者屈指可数。

  龙湾 C B D前景堪忧

  截至目前,葫芦岛龙湾中央商务区内的房地产企业中不乏一线房企的身影。但大家都面临着和新奥置业同样的命运———房子卖不出去,大多项目“烂尾”。还有部分项目圈地数年,至今未曾动工。这些项目总投资额累计超过360亿元,但回报堪称寥寥。
  与葫芦岛市区的房价相比,龙湾 CBD房价普遍较高。葫芦岛市市区的房价普遍都在每平方米3800元~ 4500元之间,地段好的高档小区房价也不过每平方米5000元以上,但龙湾 CBD房价普遍超过每平方米 5000元、甚至6000元。这种房价当地百姓根本无法承受。
  例如,恒大开发的御景湾总投资 80亿元、占地 244亩。项目包括剧场、全能运动中心、甲级写字楼、商业综合体和高端住宅项目,其中含住宅项目 14342户。目前恒大已建成的数十栋高层楼盘,销售同样不甚理想。
  恒大御景湾一位业主告诉记者,御景湾周边环境很好,房子大多为精装,房屋均价为每平方米5600元左右。但公摊面积却占到了 30 %。
  香港英泰集团开发的山海听涛项目也是如此。该项目与恒大御景湾仅一路之隔,几栋高层住宅已经封顶,尽管以低于葫芦岛龙湾中央商务区房屋均价的每平方米 5080元出售,也无人问津。而英泰的酒店项目至今未曾动工,偌大空地被圈置起来。
  与英泰项目相距不远,是首创龙湾项目。该项目总投资 70亿元,占地 441亩,由五星酒店、大型购物中心、公寓酒店和房地产项目构成,目前一部分住宅项目已完工,工人正在做小区内路面硬化工程,房屋均价为每平方米5900元。五星酒店两栋大楼早已封顶,项目目前已停工。
  首创龙湾项目施工方一位工作人员表示,由于住宅销售不理想,开发商资金较为紧张。“五星酒店停了很长时间了,看现在的情形,即便完工也是赔钱,更别提有人买了。还不如先把项目置放几年,等日后葫芦岛龙湾中央商务区‘火’起来,这项目没准能升值呢!”
  中旭集团联合巨象实业、中振集团三家共同开发的“中旭城市综合体”同样处境微妙:这个投资 60亿元、占地 600多亩的项目目前仅建成了部分龙湾一品住宅项目,而规划中的龙湾 CBD金融中心及购物风情街一直没有动工。
  此外,由浙江精工建设产业集团开发的滨城美院及本地开发商开发的数个楼盘销售同样不容乐观。特别是由绿地集团投资100亿元、占地 1400多亩的绿地城市综合体以及由北京隆东投资公司投资 50亿元占地 189亩的商业地产项目,至今未曾有过任何实质性开发动作,被外界质疑为坐地等升值。
  整个龙湾 CBD除东窑新村回迁楼目前有部分当地居民居住外,其他完工项目并无一人入住。人气不足成了硬伤,龙湾 CBD管委会某官员焦虑地表示:“龙湾靠近大海,自然环境好,这样好的地理位置开发房地产项目本应前途光明,但现实情况却是开发商资金回收困难,后续项目跟不上。”

  多个因素制约

  外界有评论称造成龙湾中央商务区目前困境的因素包括:政府规划问题、开发商盲目圈地逐利。除此之外,这与葫芦岛当地的经济发展水平也有关联。
  龙湾 CBD主要以体育馆、游泳馆等为主的“一场五馆”为中心展开,“立足全东北、辐射东北亚”,预计整体建设目标为集“商务会展、康体休闲、旅游度假”为一体的海洋、生态型 CBD。
  众所周知,CBD作为一个城市、一个区域的经济发展中枢,高度集中了城市中的经济、科技和文化力量,其应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能,并需配以完善的市政交通与通讯条件。而将 CBD模式放到辽宁沿海乃至整个环渤海地区,却难免显得有些水土不服。
  葫芦岛全市人口为 292 .1万人,其中主城区龙岗区和连城区市内常住人口不到 40万。数据显示,2012年葫芦岛市 GDP为719.3亿元,位列辽宁省地级市的倒数第二名。其人均 GDP为4362. 87美元,低于全国平均水平。
  如此经济发展水平和居民收入水平如何撑得起一个 CBD,这是当地政府必须面对的一个问题,龙湾 CBD管委会某主管宣传工作的工作人员婉拒了记者采访。
  北京交通大学教授王衍用认为,对土地财政的着迷是地方政府热衷于建设新区的主要原因。土地开发可以增加财政收入和官员政绩。
  国家发改委专家郑明媚表示,地方政府发展新区的初衷是好的,即各地都想通过城镇化建设新城来提高当地的城市发展水平,但发展不可求之过急。
  远离城区、高房价,再加上生活设施不健全,这些因素最终限制了龙湾 CBD地产项目的销售进度。其中以新奥置业为首的地产项目销售滞后,直接削减了开发商的投资热情,尽管目前只有少部分在建项目停工,但最近一年内的新开工项目数量也在明显锐减。
  首创某内部人士坦言:“开发商都是来赚钱的,如果赚不到钱,谁还开发呢!有实力的开发商先做一些住宅项目,试探一下市场,如果销售得好,就继续做商业地产项目。现在的限售情况不甚乐观,没有开发商会把大笔资金押在一个不成熟的市场上。”
  上述新奥置业工作人员也表示,目前新奥海洋绿洲只开发了1期、2期,3期住宅和 4期别墅项目目前还没有开发计划,只能等地产项目成熟了再去做旅游项目。而新奥海洋绿洲目前拿地及建设投入不足 6亿元。
  郑明媚认为,地方政府在大力推进城镇建设的同时也应想办法创造配套产业和引进人口,扩大内需并力争解决如何让外来人口融入城市,这样才能刺激人们的买房热情。另外,地方政府也要敢于创新,结合独特的地域特色找出一条适合自己的发展之路。
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