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日志

 
 

大庆梦幻城:数易其主后成开发商逐利牺牲品  

2013-11-07 19:34:43|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“我们这个楼盘普遍比周边楼盘的价格每平方米低二三百元,若他们的价格与我们的相当,就赚不了钱,因为他们的土地是从我们手中拿的。”10月24日下午,黑龙江省大庆市北湖地区御景台(以下简称“御景台”)售楼中心,一位销售人员正眉飞色舞地向仅有的三名顾客介绍御景台楼盘的种种优势与价格优惠。

御景台销售人员口中的“他们”,指的是大庆本地小开发商开发的几处楼盘,这些小楼盘与御景台、奥特莱斯综合体及赛车场共同构成了目前大庆北国之春梦幻城(以下简称“梦幻城”)的全部项目,只是与原先的规划相比,如今这里更多体现的是地产,而非主题公园。

从2009年开工至今,被开发商和当地政府誉为全球最大的侏罗纪主题公园的梦幻城,历经4年多的沧桑,如今已彻底沦为开发商逐利的牺牲品。现场除了几只恐龙雕塑和一个室内小型展厅外,当初规划中规模宏大的主题公园,如今要么成了开发商对外销售的商品住宅,要么落得烂尾抛荒的惨淡结局。

梦幻城诞生记

梦幻城项目位于大庆高新区北湖地区,作为大庆市区“东移北扩”重点地区之一,北湖地区早在2007年就已被当地政府列入重点规划区域对外招商。

大庆高新区管委会提供的一份材料显示,2007年,大庆高新区成立专门课题组,对北湖板块进行深入研究,依据当地丰富的温泉资源,拟在这一地区建造北国之春温泉生态城,该生态城建成后将成为一座集文化旅游、会展商务、风情体验、温泉洗浴、休闲娱乐及高端居住于一体的现代化生态新城。

2008年,大庆高新区开始对外招商,并于当年与梦幻侏罗纪探险时代(北京)投资管理有限公司(以下简称“北京侏罗纪”)达成合作意向,北京侏罗纪对该项目规划进行大幅调整,温泉生态城由此变身梦幻城主题公园。

据大庆高新区某官员回忆,时年大庆市政府及高新区管委会均对北京侏罗纪的规划持认可态度,北国之春温泉生态城正式变更为北国之春梦幻城主题公园后,双方还就此签订了相关协议。

时年5月,大庆市政府与北京侏罗纪签署合作框架协议;2009年6月18日,梦幻城项目正式签约;2009年9月,梦幻城举行奠基仪式,占地面积16平方公里,总投资680亿元。当初该项目无论从占地面积,还是投资规模,都是外界关注的焦点。

2010年9月,梦幻城一期工程中的路网工程开工;2011年5月30日,梦幻城占地1755亩一期启动区正式开工建设,具体由北京侏罗纪下属子公司圣地置业操刀开发。由于这一项目自开工伊始便遭受了各方质疑,因此大庆市政府对其一直持谨慎态度。

据当地政府相关知情人士透露,作为黑龙江省重点建设工程,大庆市政府起初对梦幻城项目给予了极大支持,“土地应该是无偿提供的,后来出现问题引起中央关注后,大庆市政府又履行了招拍挂程序。”从项目动工至今,圣地置业并未真正做主题公园项目开发,而是热衷于开发地产项目、卖地圈钱,并直接导致中纪委介入。2013年7月,大庆市政府及大庆高新区管委会分别与圣地置业解除了最初协议,而与其重新签署了合作开发协议。

至此,作为梦幻城的操刀手,圣地置业由原来的主导者变为参与者,梦幻城项目也重新回归到生态城定位,目前当地政府将其重新命名为北湖国际社区,占地面积依然是16平方公里。

争议梦幻城

自2011年5月动工以来,各种争议始终伴随着梦幻城项目,这个曾被当地政府寄予厚望的项目一度成了烫手山芋,圈地、诈骗、圈钱的质疑不断,圣地置业董事长王耀民甚至被业内称为“第二个禹晋永”。

种种迹象显示,梦幻城开发商北京侏罗纪和美国侏罗纪国际管理集团均为类似于空壳的公司,与美国侏罗纪主题公园不存在任何关联,包括其在大庆本地成立的圣地置业、北航地产、万年地产和高地地产等开发企业,均被外界质疑为王耀民个人及其合伙人成立的皮包公司。

由于缺乏资金,梦幻城自2009年正式签约以来,工程建设一直处于搁浅状态,直到2011年5月,在大庆高新区承担起全部基础设施建设,并吸引了当地一批小开发商参与后,项目才最终勉强动工。

据大庆市政府某职能部门的官员介绍,原先圣地置业和大庆市政府签订的是BT合作项目,梦幻城基础设施全部由圣地置业投资建设,但最后大部分项目都由大庆高新区城建公司投资建设,即便是大部分具体项目也由建筑商垫资建设。

“它(圣地置业)土地没花一分钱,基础设施没花一分钱,还通过合作开发形式把土地转让给本地开发商赚钱,这基本等于空手套白狼。”梦幻城不仅受到当地群众的质疑,也引发了部分政府官员的深刻反思。

中国房地产报记者在调查中发现,目前整个梦幻城在建项目中,除了御景台楼盘由圣地置业方面开发外,其他几个项目的开发商全部为本地小开发商,后因屡遭质疑以至楼盘销售受阻后,才从梦幻城更名为目前的御景园。

御景园并未由圣地置业直接开发,而是由与圣地置业关系极为密切的北航地产、万年地产联合开发,其售楼处一楼为展示销售中心,二三楼全部为圣地置业和北航地产办公室,据悉,这些公司全部为王耀民及其合伙人所有。

丽都国际翰林苑项目为大庆市大正房地产开发有限公司开发,其原先为梦幻城的承建商,后因圣地置业无钱投入,而把土地卖给大正地产,名为合作开发,其实就是土地转卖。除此之外,整个梦幻城区内的香格里拉花园、爱莲堡等其他项目也全部以此种方式与圣地置业合作,“这样一来,本应属于地方政府的土地出让金也计入圣地置业名下了。”这也是大庆市民质疑政府被骗的主要原因之一,上述官员表示,对于王耀民和圣地置业的行为,当地政府有苦难言,“明明是被骗了,但还不能承认,否则政府在百姓面前的颜面何在?但政府的确是吃了哑巴亏!”

政府否认圈地

针对外界对王耀民、圣地置业及整个梦幻城的质疑,当地政府显然并不认同,在中国房地产报记者采访过程中,当地政府及相关部门一方面在极力掩饰,另一方面也在卖力展示。而让其唯一感到欣慰的是,中纪委和国家统计局对梦幻城项目调查的顺利过关,让整个项目的进展变得更加梦幻。

在大庆市委宣传部,所有有关梦幻城的采访问题均推给了大庆高新区管委会,大庆市委宣传部某主管外宣的官员在电话中明确告诉对方(大庆高新区管委会):“不要让记者接触下面国土、规划等部门,你们把整理的情况向他介绍一下就可以了。”大庆市国土资源局土地利用科工作人员告诉记者,梦幻城用地通过大庆市国土资源局共申请了5个地块,通过高新区国土资源分局共申请了6个地块。大庆高新区管委会宣传负责人也表示,梦幻城9家开发商共同拍下了11个地块,共计1755亩。大庆市国土资源局负责人也表示,梦幻城在土地上不存在任何问题,“我认为媒体的关注点应放在项目本身上,而不是土地上,土地是不存在任何问题的,因为各种审批、出让手续中纪委都查过。”在当地政府的描述中,梦幻城自始至终都是其参与的一个子项目,上述高新区管委会宣传负责人称,整个16平方公里的项目是温泉生态城,梦幻城只是其中之一,“项目并不是搁浅,一方面由于国家禁止建设主题公园,另一方面也是开发商遇到资金困难,项目只能由室外主题公园改为室内展示。”显然,梦幻城给地方政府留下了并不美好的记忆,从温泉生态城到梦幻城,再到目前的北湖国际社区,当地政府刻意把梦幻城忽略了,只将其作为温泉生态城或北湖国际社区中一个商业项目。

此外,当地政府也概不承认圣地置业的圈地行为,“政府和圣地置业签署的是开发协议,圣地置业拿到的也只是开发权,而不是所有权,且合作协议里也明确规定了土地方面开发一块挂一块,谁开发就出让给谁,绝不允许转卖。”不过,大庆市国土资源局给出的答案却并非如此,据该局土地利用科相关人士介绍,梦幻城项目共通过该局取得5个地块,通过高新区国土分局取得6个地块,这11个地块共计117万平方米,合计1755亩。

圣地置业公布的一份资料显示,梦幻城一期启动项目总投资约16.2亿元,以梦幻侏罗纪探险时代为主题,将建成集大型游乐、生态休闲旅游、温泉度假、超星级酒店、康体健身运动、会展商务、特色购物、美食、娱乐为一体的国际一流水准的“超级新城”,御景园(即原先的北国之春梦幻城楼盘)的占地面积为1980亩。

目前圣地置业投资建设的梦幻城部分项目早已抛荒,除了包括赛车场在内的室内展馆主体建成外,其他建筑只有框架。据大庆高新区驻梦幻城项目部负责人王立志介绍,这些抛荒的建筑为原先梦幻城主题公园的一部分,“已经不建了”。

即便是梦幻城项目本身,当地政府只承认圣地置业及关联公司只是整个北湖国际社区众多开发商中的一员,上述大庆高新区宣传负责人表示,目前北湖国际社区共有包括绿地集团在内的9家开发商,圣地置业只是其中之一。

这块16平方公里土地,由旅游地产项目变为被开发商肆意蹂躏对象,从最初的温泉生态城,到烂尾的梦幻城,再到新生的北湖国际社区,一块土地被反复定义,只是为其屡次决策失误的说辞罢了。

绿地集团进驻

中国房地产报记者在大庆高新区管委会提供的一份《情况说明》中看到,他们将梦幻城从温泉生态城到北湖国际社区之间的变化表述为“我们适时对北湖功能板块规划进行了两次调整升级”。

调整升级的最后结果是:梦幻城由整个地区的名称变为一个小项目的名称,这片土地晋升为北湖国际社区,并引进了上海绿地集团(以下简称“绿地”)参与这一地区的开发,至此,绿地取代圣地置业而成为这一地区的主导者。

《情况说明》中还透露,绿地计划投资180亿元参与北湖国际社区的开发,建设绿地国际生活乐园项目,打造集旅游度假、娱乐休闲、特色购物、康体健身和生态居住于一体的国际化新型社区,这一定位在温泉生态城时期和梦幻城主题公园时期都曾被列为官方宣传的主要口号。

截至目前,绿地在大庆市共主导开发了绿地金融中心、大学科技园区和经贸中心等数个地产项目,其中绿地国际中心被当地政府视作圣地置业失败后的一次拯救行动,“绿地毕竟不是圣地置业那种开发商可以媲美的。”作为北湖国际社区的主导者及最大参与者,绿地共获得了当地政府授予的16平方公里土地中的6平方公里开发权,目前绿地国际中心项目已被全部围挡,部分楼盘也已开始破土动工,大量有关绿地国际的销售广告遍布项目四周及周边地区,一个纯粹的地产项目再次横空出世。

据相关媒体报道,近日国家发改委和国土资源部等12部委联合下发一份通知,通知要求自8月5日起至具体措施出台前,全国各地一律不得批建新的主题公园项目,已办理审批手续但尚未动工建设的项目,也不得开工建设。

虽然目前该文件的详细情况尚未对外公布,但获得部分地方政府的证实后,大庆高新区就对外宣称,因国家已叫停主题公园项目,所以梦幻城将由主题公园转为室内展示,其原属的大部分土地将用来开发房地产项目。

对于传统的地产开发商,绿地的开发重点显然是放在传统的地产项目上。大庆高新区某负责宣传工作的人士表示,未来大庆市还应重点引进如绿地这样有实力的开发商,“毕竟像绿地这样的大企业,不会因资金短缺而影响整个项目的进展。”至此,套取大量启动资金后的梦幻城,终于走完了它的梦幻之旅,套在圣地置业身上的所有光环也已悉数褪去,黯然退居为当地一个普通地产商,而喧嚣一时的主题公园也只能留在那远古的侏罗纪时代让世人魂牵梦绕。现实世界中的北湖国际社区吊塔林立,数十栋高层楼盘密密麻麻地排列在两千多亩的土地上,这里已完全沦为地产商的天下。

圣地置业的新图谋

其实,因被质疑缺乏资金、圈地和诈骗而一度消沉后,圣地置业并未退出目前北湖国际社区的建设工程,2013年7月初,大庆市政府及大庆高新区分别与圣地置业解除BT协议,并分别与之签订了新的合作开发协议,该过程尽管依旧饱受质疑,但圣地置业经过一系列运作后最终获得了项目开发所需的大量资金。

新合作协议签订后,有关圣地置业和当地政府原来的一切合作内容均已作古,目前圣地置业开发的御景台项目,经改头换面后已开始对外大肆宣传、销售。然而,有关梦幻城项目的“复活之梦”,圣地置业依旧没有醒。

中国房地产报记者获得的一份材料显示,圣地置业通过招商有意联手中金国联集团(以下简称“中金国联”),继续在北湖国际社区图谋新的发展蓝图,因为自从被排挤出梦幻城主导地位后,圣地置业似乎并不甘心。8月19日,在王耀民的牵引下,中金国联董事长饶贵民对大庆北湖国际社区进行全方位考察,并向当地政府畅谈了关于梦幻城新的运营模式,目前该方案尚未完全获得当地政府的认可。

中金国联提供给大庆市政府的全新的方案中,涉及融资模式到盈利模式等各方面,方案提出政府给予土地、税费等政策支持,中金国联筹资完成整个项目的开发建设,而后双方按照一定比例分红。

中金国联和圣地置业的新方案大体为,通过反向收购控制两到三家香港上市公司,以项目作题材提高上市公司的市值和股价,以免费(实际需要缴纳装修费和所得税)向投资人和商家赠送住宅、公寓和商铺为渠道回收建设成本和融资成本。整个项目所需资金将全部由中金国联控股集团募集完成。

受圣地置业前车之鉴的影响,面对中金国联提出的诱人运营模式,大庆市政府表现出足够的冷静,此外,他们对中金国联方案中提出的盈利模式、运营模式和融资方式及由此带来的法律风险也表示担忧。目前该方案仍在进一步讨论中,并未付诸实际行动。

大庆高新区相关人士表示,中金国联提供的投资运营模式虽然比较新颖,但方案中的一些关键问题还有待进一步论证。首先,中金国联提出的融资模式因融资成功几率小而值得商榷;其次,在政府不给予其土地和税收等优惠政策的条件下,项目能否实现盈利也尚属未知;再次,方案中的一些具体操作措施涉嫌违反国家相关法律、法规;最后,目前此种模式在国内尚无成功案例可以参照,项目实际可操作性较差。

由此可看出,大庆市政府方面显然并不看好这个漏洞百出的方案,刚刚经历了梦幻城的失败教训,当地政府似乎并不急于寻找下一个合作方,而圣地置业一案,也使大庆市政府的信誉大打折扣,因此对于北湖国际社区这样新的投资项目,更会理性对待。

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