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佳兆业东戴河遭质疑 项目多处违规  

2013-11-14 14:37:32|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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佳兆业东戴河遭质疑  项目多处违规 - 中国深度报道 - 中国深度报道

 

在辽宁省东戴河新区渤海沿岸,一个占地达11平方公里的超级房地产项目,正在热火朝天建设中,多数的海景公寓已经竣工,公寓之间夹杂的别墅项目也即将完工,更多的项目还在进一步的建设中,三年之间,原来的农田、海岸湿地被高楼大厦、别墅和高尔夫球场所取代,尤其是高尔夫球场项目或对渤海生态造成严重破坏。

这个超级大盘项目的主人为香港佳兆业集团——一个以改造烂尾楼起家、目前位列中国地产15强的房地产开发企业,佳兆业东戴河项目是其进军北方旅游地产的第一个项目,该公司另一个为人所知的刚刚收购了北京最大烂尾项目之一长安8号。

国家早在2004年就已经明令禁止建设高尔夫球场项目,2006年再次将高尔夫球场别墅项目列入禁止供地目录,2011年4月份,国家11部委联合下文整顿清理违规高尔夫球场项目,明确要求禁止建设一切新上项目。

佳兆业东戴河项目明确包含一座18栋高尔夫球场和一座练习场,目前练习场即将完工,18栋球场正在前期土地平整中,而多个别墅项目均已经封顶,并对外销售,在国家如此严令之下,佳兆业缘何敢于置国家禁令于不顾?当地政府及相关部门为何对佳兆业的违规行为无声纵容?中国环境观察对此进行调查。

 

违建高尔夫球场、别墅项目

 

沿着滨海公路进入东戴河新区,佳兆业东戴河项目格外扎眼,几栋出白色的海景高层公寓树立在渤海之滨,远远望去,在海洋的衬托下,显得格外挺拔,类似的风格在北方并不常见。

待走进时,映入眼帘的是一片庞大的工地,万余亩的土地被围起来,里面各种机械在忙碌着,滨海公路南侧的项目已经接近完工,路北的项目还在施工中,更多被圈起来的土地则仍在等待开发。

公开资料显示,佳兆业东戴河项目总投资为500亿元,项目占地面积为16500亩,共分为五个区块,分别为养生度假岛、精彩多元岛、生态体育岛、尊贵运动岛和低碳科技岛,目前正在建设的为养生度假岛区块。

养生度假岛共分为8期,目前前四期项目已经基本完工,第五期项目也已经开始对外,销售,目前已经建成5530户高层公寓、96套别墅,配套的超级商场、娱乐会所、海鲜城和滨海教堂已经对外开放,华清池和高尔夫球场练习场也即将建成投入使用。

据佳兆业东戴河售楼中心工作人员介绍,目前海景公寓均价为每平米7800元,普通公寓均价每平米为5900元,独栋别墅每平方米25000元,联排别墅每平方米9000元,一套一居室的公寓价格大约在20万元左右。前不久,佳兆业东戴河项目方对外宣称,截至目前,已经销售出5000多套公寓。

别墅项目主要分为两类,一类为海景公寓之间夹杂的读懂别墅,售价大约每栋500万元左右,一类为联排别墅,主要位于滨海公路北侧,每平方米售价9000元,目前别墅销售情况并不乐观。

高尔夫球练习场位于路南、养生度假岛最东侧,占地面积不到百亩,目前草皮种植已经全部完成,只等会所建成后,安装上打位和球洞即可投入使用,目前高尔夫球场会所已经封顶,工人们正在做最后的完善。

佳兆业东戴河项目18栋高尔夫球场项目位于尊贵运动岛区块,该区块位于养生度假岛东北侧,目前一部分土地已经平整,大部分还未开发,被用围墙圈了起来,据工作人员介绍,18栋球场预计明年开始动工建设。

2011年4月份,国家11部委联合整顿清理高尔夫球场项目后,全部高尔夫球场违建行为被逐步遏制住,佳兆业东戴河高尔夫球场、别墅项目的立项、用地和规划是如何通过当地政府审批的呢?

对此,东戴河新区规划建设局表示,佳兆业项目并无高尔夫球项目,只有住宅项目,而东戴河新区管委会及国土资源局则拒绝提供任何答复,按照地方政府常规的做法,佳兆业的高尔夫球场项目不可能取得任何相关审批手续。

而佳兆业方面提供的多份建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均显示,该项目为商住项目,并无高尔夫球场和别墅项目,由此可见,其违规建设的高尔夫球场及别墅项目是在当地政府默许下进行,并未取得任何合法手续。

 

土地涉嫌少批多占

 

公开资料显示,佳兆业东戴河项目总占地面积16500亩,原先大多为农田和集体用地,如此大的土地面积的耕地及集体土地是如何通过国土部门的审批呢?多方调查证实,整个项目用地涉嫌少批多占。

据佳兆业方面公开的资料显示,2010年12月14日,佳兆业以1.31亿元价格购入东戴河新区(当时为绥中滨海经济区)630亩土地,每亩地价格为207926.5元;2011年7月以3.23亿元价格取得东戴河新区1100亩土地,每亩地成本为293636.4元;2012年7月6日,佳兆业再次以1.96亿元价格取得东戴河新区855亩土地,每亩地价格为229239.8元。

佳兆业三次共计拿地2585亩,拿地总成本为6.5亿元,平均每亩地价格为251450.7元左右,与整个项目占地16500亩相比,三次拿地总量不及整个项目占地面积一个零头。

公开资料显示,佳兆业项目首期开发项目占地面积为496亩,建筑面积为330803平方米,而佳兆业方面提供了4个国有土地使用证书,这个4个证总面积为405.102亩,其中差距缘由何在?

由于佳兆业方面并未提供其他相关证书,东戴河新区国土资源局也拒绝提供相关审批手续,该项目所有用地是否取得辽宁省国土资源厅审批,还是个未知数。

中国环境观察查阅了辽宁省国土资源厅公布的建设用地审批结果显示,2012年和2013年两年中,关于整个东戴河新区通过审批的面积只有1014.5亩,在整个东戴河新区,光佳兆业东戴河项目占地面积即达到16500多亩,3次拿地面积为2585亩。而佳兆业项目仅仅是东戴河新区多个在建项目其中之一。

以2012年为例,东戴河新区在2012年至今共有1014.5亩土地取得辽宁省国土资源厅审批,而这一年,光佳兆业一家即取得855亩,占去所有通过审批用地面积的大半,个中缘由值得深思。

 北方某地市国土部门负责人表示,国家每年对每一个地方建设用地都有一定指标,“如果所言属实,那么多的土地根本不可能通过审批,16500多亩土地别说三年了,就是六年也不一定能审批完,如果是耕地,十年也不一定能分批批下来。”其所在城市每年新增建设用地指标不超过千亩。

东戴河新区建设用地绝大部分为原先的农村集体土地和耕地,按照国家对农用地转为建设用地政策,佳兆业东戴河项目用地全部通过审批可能性几乎不存在,而且整个东戴河新区建设用地项目,全部通过审批的可能性更加微乎其微。

据当地村民介绍,目前东戴河新区所在地多个村庄的耕地、集体用地和宅基地被全部征用,而补偿却并非一次到位,“没有征地补偿,只有安置费用,55岁以上老人每月给900元,成年人700元,小孩400元,一直补偿到土地承包合同到期。”

不过,据万家镇某村村支书介绍,政府方面给了村民两方面选择,要么选择安置补偿放弃征地补偿,如果选择要征地补偿,则不会享受安置补偿,“征地每亩地只有不到5000元,多数人只好选择了安置费。”

佳兆业是一个以收购烂尾楼项目起家的地产商,其大本营一直在深圳,2007年占地2500亩的惠州旅游项目动工,其开始涉入旅游地产项目;2009年在沈阳开发青年大街项目,开始把触角伸向北方,东戴河项目是其目前最大的投资项目,500多亿的总投资项目,在整个中国房地产市场上也并不多见。

在东戴河新区,无论其投资规模,还是占地面积,佳兆业项目是当地最大的地产项目,在项目开发过程中,受到了各级政府官员的大力支持,但是,无论是开发企业,还是地方政府,都应该在遵守国家法律、符合国家政策的范围内进行,一旦超越这个范畴,不仅会对当地群众利益造成损害,对政府公信力形成挑战,最重要的是对国家法律、政策的漠视,对中央政府权威的挑战。

 

 

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