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鄂尔多斯:紧张的“三角链”  

2011-07-14 09:33:11|  分类: 财经金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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之前,楼盘只要开盘就被抢光,好多人都是一口气买好几套。现在卖不动了。

煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。然而从今年到明年年中,诸多中小煤矿在被整合前不能开工,这一下子就断了好多企业的现金流。

鄂尔多斯几乎全民放高利贷。一个房地产项目通常 40%-50%的资金来自民间资本,有的甚至一个楼盘所有资金都来自民间。楼市遇冷,民间资金链断裂,民间财富或大量蒸发,引发金融事件。

从抢房到滞销

鄂尔多斯房地产狂奔了5年,现在已经卖不动了。

从2006年起,鄂尔多斯房地产开始爆发。那时,房地产商刚拿下土地,做了建设规划,就敢卖房。而大家疯了似的去抢房,凌晨一两点就去排队等着拿号。如果有人插队,会招来拳脚相加。而且好多人都是一口气买好几套。最疯狂的印象是,开盘700套房,一开盘就被100个人刮分了。这里面的人,如果觉得订了房不想要,就连转卖名额都能挣不少钱。

在这个全国三线城市,房价已经炒到了均价7000元/平米。最近开盘的几个楼盘均价都是1.3万元左右,有的甚至到了2万以上。

楼市如此火爆,是因为本地人靠煤暴富之后,没找到比房地产更好的投资手段。

然而,从2011年2月开始,房地产销售出现了很大的危机。我现在一个星期能碰到七八位上门的售楼员,接到售楼电话有二十多个。最近我知道的几个东胜正在销售的楼盘,出售率只有百分之十几,有的甚至是零。现在的楼市已经逐渐趋向于饱和。

之前,楼盘只要开盘就被抢光,所以鄂尔多斯的房地产商根本没有营销的概念。然而现在,鄂尔多斯火的是房地产销售。全国各地搞销售的人蜂拥而至,和房地产老板谈抽成。这就是我为什么每天都能收到这么多售楼电话,说又推出了什么特惠房、看房有什么礼品等。过去只在北京、上海、广州看到的场面,现在在鄂尔多斯也出现了。

这种情况不是只发生在东胜,鄂前旗、杭锦旗是鄂尔多斯相对比较落后的地方,这两年房地产商蜂拥而至。在鄂前旗,全部人口只有3万多,但是现在盖起来的房子足够七八万人居住。

鄂尔多斯著名的“空城”,照片中唯一的人就是摄影师。 (余明/CFP/图)

资金链因何断裂?

房子为什么卖不动?银行紧缩银根,特别是煤炭整合对楼市的影响非常大。

鄂尔多斯经济最原始的资金就是从煤上来的。很多房地产企业的资金来自于自己集团里的煤炭业务。然而今年鄂尔多斯要进行第二次煤炭企业整合,从近300家最终整合成40家企业。我们在达旗的一个煤矿也面临着马上被整合的命运。

那些规模以下的煤矿,在等待被兼并的过程中,是不能再开工的。只有通过了兼并、重新改造技术才能再开工,这一下子就断了好多企业的现金流。在鄂尔多斯,一个煤矿不管规模大小,它的现金流非常厉害。一个再大的企业,现金流的主要来源之一就是煤炭产业。我们公司也是这样,毕竟房地产、娱乐、商务酒店等领域的投资收回成本的周期长,而且风险大。

政府给的整合时间是到2012年6月30日。等待被兼并的过程是漫长的,也是非常煎熬的。那些停工的小煤矿,或许50%-70%的贷款都来自民间资本。所以,光长达12个月的利息,就能压垮很多人。最近因为央行银根缩紧,4分、5分的月利都很正常。

在这种情况下,即使一个煤矿的资产价值有3个亿,但在利息的重压下,再加上众多小煤矿同时出售,2亿、1.5亿的卖价都是可能被接受的。

2002年之后,鄂尔多斯的煤炭业简直是热火朝天。最夸张时,看一块地属于哪个村子,直接和村长签个简单协议,给些补偿金,就可以圈一块地,搞几个挖机,弄几辆大车,不跟国土资源局、煤炭局打招呼就能做起煤炭生意。

如果有人来查,就打游击,有的人甚至晚上开工。内蒙古2005年开始了第一次煤炭业整顿,主要是清除了个人开采,还有特别小的煤矿。但2005年到2008年,鄂尔多斯煤炭业还是比较混乱,扩张也最快。鄂尔多斯煤炭业真正正规起来是2008年之后。

民间财富或缩水

鄂尔多斯的民间资本和地下金融很厉害,几乎是全民放贷。自从2011年上半年因为资金链断裂出现多起金融案件,民间资本一下子变得很紧张。有些地方,连4分、5分的利都没法吸引借贷者把钱拿出来。过去关系不错的人之间,3.5分利就可以借到钱。

其实从好几年前,鄂尔多斯很多的企业都是靠民间资本在周转。现在进驻鄂尔多斯的主要都是国有银行,他们对大型企业、大项目给予支持,但是中小企业很难贷到款。于是大家都转向民间借贷。可以这样说,鄂尔多斯每一个房地产项目都会找民间资本借钱,一般是40%-50%的资金来自民间资本,有些企业,甚至一个楼盘的所有资金都来自民间资本。

之所以敢借高利贷,是因为之前房地产业是旺市,期房就能全部卖光,投资的钱都能收回来,还完高利贷后,还能有盈余。我们这里以前的房地产项目投资收益率可以达到20%多。

现在,如果把全部身家都押在房地产业的,真的很危险。

我的一个朋友,把所有投资都投到了房地产。现在房子盖到一半,每个月光要给建筑施工的拨款就有2000万,只能咬牙坚持下去,去银行抵押没有产权证,现在又卖不出去,还不能让它成了烂尾楼,还得继续往里投钱。没有银行愿意给你贷款,就只能继续民间借贷,他有时连办公室都不敢去。这是恶性循环。

现在去高档餐厅的,不是事业单位的人,就是房地产商请银行、放高利贷的人吃饭。

这些年,因为从事煤矿开发、房地产开发的东胜本地农民、居民很多,他们突然拿到了大笔的钱,但不知道怎么用,房地产、高利贷是他们的通用选项。过去煤炭、房地产市场都坚挺的时候,他们房贷收个3分、4分的利,借贷人还有能力偿还,现在都不景气了,放贷人的日子也不会好过。

其实现在鄂尔多斯民间资本的来源遍及全国,包头、呼市、北京、温州的热钱都流向了这里。但是外地人大部分都是投机者,稍有风吹草动,就会马上撤资。但是后面跟着他们的本地人,很难做到及时抽身。

高房价高物价,阻碍服务业转型

我现在真的深深地为鄂尔多斯的房地产业感到担忧。大家都说房地产是刚性需求,但是哪来的那么多刚性需求?现在鄂尔多斯市所有人口只有160万,东胜、康巴什中心区的流动人口有50万人,这个数还在萎缩。

他们因为高生活成本不愿意来鄂尔多斯。我们公司现在做的酒店等服务业,最大的问题就是招工难,主要是因为这里的房价、租房价都很高。

过去一个放煤炭的房子,改造下出租,每个月可以租1000块钱。小旅馆的床铺现在可以到1800块钱一个月。很多打工的人,除非公司提供食宿才能留得住。但这增加了公司的运营成本。对于一些低利润的企业,这块增加的用工成本是非常致命的。

不久前,我们在西安、青海、宁夏、北京、呼和浩特5个地方进行了服务员招聘,5路人马招回来的基层人员不足10个人。我们包吃包住,开出的工资也不低,但还是没有人来,因为这里的物价也被高租金、高房价拉高了。

呼-包-鄂是整个内蒙古经济发展的三驾马车,在呼市如果一个普通员工的月收入2000元,还能存下1000元,但在鄂尔多斯,挣2000元,还要倒贴500元。

我们公司现在给高管租房住,100平米的房子,年租金5万块钱很正常。我们刚刚在伊旗开业了新酒店,给那里的高管租110平米的房子,年租金要到7万,而且不管物业费和取暖费。就这样,租房者的态度都还是很强硬,“不租就算了”。这样的房在北京也不可能租那么贵。

我在7年多前认识了一家开莜面馆的夫妇,他们在东胜自来水厂旁边租了一个11平米的小店面,当时一年的租金是700块,现在是11万块。他们后来就回老家了。

我们公司有一个餐饮品牌,西安和深圳的两家都已经开业了,现在想要在鄂尔多斯本部租一个地方开一家店。可是东胜好一点的地方,2000平米的店面一年的租金要500万-600万,这还没算装修、运营、原材料采购这些成本,一家餐饮怎么可能收回成本?

鄂尔多斯市政府已经意识到了这个问题,廉租房、公租房、经济适用住房都在推,但是收效还要过一段时间才能体现。

说实话,我现在深深为鄂尔多斯担忧。改革开放30年还有循序渐进的过程,鄂尔多斯一下子从十几年前的全国贫困县,到现在变成了全国人均GDP第一。

好在全国能源市场还是那么火爆,内蒙古又刚被国家定位为能源基地,即使中小煤矿都被那40家大的煤企整合,他们总还是要开采的,且产能可能扩大,那么政府就可以收更多的税,还会有更多的人从煤炭行业获利,市场的活力就会回来,房地产也会好起来,这个生态圈又会有新的繁荣。

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