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上海:强拆阴影再现麦琪里?  

2011-04-02 09:11:31|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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纵火案6年后,位于上海市中心的麦琪里再次进入强拆程序。案发时联手开发麦琪里的投资商全都潇洒退出:一个由政府高价回购了土地,另一个不仅全部拿回投资本金,而且还获巨额补偿。

麦琪里仅存的几套住房之一。这些原来石库门的老房子还能在荒草和身后6万一平的豪宅中存活多久?  (南方周末记者 陈中小路/图)

六十年一场空?

在拆迁纵火案6年后,新的拆迁队又开进了上海市中心最经典的石库门小区之一麦琪里。

陈忠道朝门缝看了一下,一会又看了一下,看门缝里会不会突然塞进一张强拆通知书。

三个多月来,这已经成为习惯。

春节前夕,这位65岁的老人,在上海市徐汇区房管局里参加了一场强制拆迁的听证会,结果不欢而散。

他被告知,如果始终不能和拆迁方达成一致,他将会收到一份由区房管局下发的裁定书,对他居住了一辈子的老宅,进行强制拆迁。

陈忠道住在上海市中心最雅致的地段麦琪里 (现乌鲁木齐中路),也曾是上海最经典的石库门小区之一,曾经的法租界,现在依然洋房遍布、梧桐成荫、闹中取静。与他家相邻的,是李嘉诚旗下公司开发的一处沪上知名豪宅汇贤居,市场价格在每平米六万以上。

六十多年前,陈的父亲,一个旧时代的贸易商人,用100两黄金,从仓惶离开的国民党人手中,买下麦琪里一套两层的石库门小楼,这是一种二三十年代上海特有的中西合璧建筑风格。

上世纪50年代,小楼被充了公。陈的父亲去世后,他的子女以及各自小家庭,继续以“承租人”的身份,与这幢房子一同慢慢变老。

然而现在,在陈家所在这块两万平方米的土地上,只有满地杂草,和零散分布的七八幢破败老宅。这种凄凉的状况,和此处城中高尚地段的气场,格格不入。

这是6年前一场震惊全国的暴力强拆戛然而止的结果。

八年多前,政府以优惠的价格把麦琪里这块土地卖给一个由国企、港商乃至下海官员组成的项目开发商。后者请来法国设计师,雄心勃勃要在这里重新建造代表上海的经典豪宅:七幢小楼,两到四百平方米的超大户型。

可这个构想遭到居住在此的上千户居民的抵制,他们中的很多人生于此长于此,谁也不愿离开。

此后两年多里,受开发商指派的拆迁公司,恐吓威胁、泼粪、放火、砸窗、切断水电、掀翻房顶,各种手段无所不用其极,居民四处呼喊无人问津之后,他们的意志开始瓦解。推土机进入麦琪里,这里人们陆续选择离开,搬去了郊区的动迁房里。

到了2005年1月,暴力拆迁到了极致:拆迁公司人员,趁夜把一对古稀老夫妻,活活烧死家中,举国震动──这桩上海近年来最大的拆迁丑闻,使得“麦琪里”三个字一夜成名。

纵火案后,拆迁戛然而止。此时还有十几户人家,仍未接受拆迁公司的补偿,尽管他们中的一些人,房子已被拆尽。

在这之后,满地杂草,年复一年地疯长。

陈忠道一家,正是当时遗留下来的拆迁户之一。他们和少数几家留守居民,在这个市中心的角落里,寂寂地一过四五年。

如今,“拆迁队”又来了……

不可能回搬

留守居民回搬无望。

陈忠道还记得,2009年8月的一天,突然有几个生面孔的动迁人员上门来访,咨询拆迁意见,这是纵火案后头一遭。

后来得知,这些人来自上海光启动拆迁安置有限公司

(简称光启公司)。

根据当时徐汇区房管局发布的公告,光启公司取代早前制造了纵火案的上海城开住宅安置有限公司 (简称城开安置),成为麦琪里地块的拆迁实施单位。

两年前才成立的光启公司隶属于徐汇区土地发展中心,而之前的城开安置是徐汇区国有房地产企业城开集团旗下的拆迁公司,他们都是徐汇区国资系统的一员。

甚至,两家公司还曾共有一个股东──光启公司组建时的股东单位之一就是城开集团(后退出)。

面对新的拆迁公司,陈忠道等十几户留守居民的诉求很一致,那就是解决当年暴力拆迁的遗留问题,以及回搬。

比如,陈忠道的邻居陈骅家里,五年多前房顶就已被掀翻,家里一些珍贵收藏也不知所终。光启公司找来之后,他们的首要要求就是修复房屋。

但光启公司说,此事与己无关。况且,在他们看来,这是一幢行将被拆除的建筑,修复有何意义。

但居民们并不认同,双方就此僵持。

更大的分歧则在于能不能“回搬”或者就近安置。陈忠道和领居们一开始就被明确告知:绝对不可能。如果这样,就等着“走程序”吧。

而让这些居民如此硬气于回搬的理由,是上海方面从过去到现在屡屡高调宣传的各种旧城改造回搬以及就近安置的惠民政策。

比如,早在2001年,上海出台《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》时,麦琪里地块被明确批准认定为“新一轮旧区改造地块”。也因为这个政策,开发商城开在拿地时被豁免缴纳7950万元的土地出让金。

当时,还有周正毅“东八块”、陈良宇胞弟宝山地块等诸多房地产项目,也都是套用这个政策受益。

不过,在此后几年里向上海市建交委信访过程中,陈忠道被书面告知,试行办法中关于居民回搬的部分,实施几个月后就已经停止执行,但关于规划、建设等利于开发商的部分的政策,却在继续实行。

在拆迁律师王才亮看来,当年试行办法不过是一个设计出来为开发商套利的工具而已。但一句回搬承诺,却引发了上海诸多拆迁矛盾。

而且,事态发展到现在,对拆迁公司而言,抛开予其可资引述的诸多不支持回搬或就近安置的政策不说,一个很直接的现实考量因素是:能否满足这十几户居民的诉求,还牵涉到已经被动迁到郊区的上千户居民诉求的反弹。

一位动迁人员就曾私下向陈忠道解释说,不能让已动迁居民“翻烧饼”(反水)。

强拆程序启动

按照拆迁补偿方案,陈家位于市中心的这个近100平方米的两层小楼,按8年前的房价进行补偿,每平方米不到5300元。

在这种彼此无法妥协的局面下,拆迁在去年年末开始“走程序”。

12月13日,关于陈忠道家的拆迁补偿安置调解会议在徐汇区房管局召开。会议刚开场了十分钟,陈情绪激动地离开,调解失败。

一周之后,陈忠道收到徐汇区房管局发出的裁决书,房管局认为拆迁补偿方案“有据可依,予以支持”。

然而让他惊讶的是,从裁决书上他第一次知道,位于市中心的这个建筑面积近100平米的小楼,竟然每平方米估价只有5294元!

根据这个补偿方案,陈家要不拿五十多万现金走人,要么补偿三套面积总计240多平方米的郊区住房,不过陈家还需要向拆迁方支付近10万的房屋调换差价。

其中,每平方米5294元的估价,是基于2002年而不是现在的房价,区房管局认为这并不违反《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》“评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准”——这个条款已在法律界争议多年。

而且,因为早年被剥夺了“产权”,陈家在补偿时所能依据的其他拆迁补偿标准,比产权房又要吃亏很多。

今年1月13日,就陈忠道家的拆迁问题,徐汇区房管局召开行政强制拆执行前听证会。一个多小时的听证下来,陈家依然不接受上述方案。

一位与会的第三方代表对陈说, 现在你是在十字路口,要么协商,要么强拆。如果到了强拆,你经济上不划算。

按照流程,如果再不能达成一致,陈家将会收到一份强拆执行通知书。这也是陈忠道一直在忐忑等待的结果。

在麦琪里大门口,另一户居民祝玫红家的强拆通知已经张贴了两月有余,不过,在当事人情绪激动地宣称“跳楼”后,这个原计划12月底动手的强拆一直没有进行。

现在,其他居民,也正在走着类似的“程序”。

陈忠道打听到,已有其他居民聘请了律师进行诉讼,但他和家人斟酌之后,还是放弃了这项权利。他的理由是,诉讼的结果必将如同现在的裁决结果。

纵火案东家潇洒离场

外资开发商香港巴拉歌,不仅收回了600万美元的投资本金,还获得政府补偿8900万元。另一国有开发商城开集团,则由上海土地储备中心回购股权,并偿还高额债务。

居民们不想离开家园的心愿历经波折,无法实现,但卷入这起丑闻的企业,却被慷慨对待。

2002年2月,徐汇区房地产交易中心召开麦琪里地块土地使用权公开招标,徐汇区的国企上海城开集团有限公司(简称城开)中标,以2.65亿元取得该地块的土地使用权。

根据当时这块土地的出让合同,城开免交7950万元的土地出让金。也就是说,城开只需要承担这块土地上的拆迁等其他成本。这个政策也是当时上海大力宣扬的“民心工程”。

不为外界所知的是,专事房地产开发的城开,并没有独立运作这个项目,而是和来自香港的巴拉歌发展有限公司(简称巴拉歌)签署了合作开发协议,合资成立项目公司上海麦其房地产发展有限公司 (麦其房产),并计划在这块土地上开发高档住宅。

知情人士透露,巴拉歌本是一家香港船务公司,之所以会突然介入这样一个房地产项目,与一位原上海海运局官员的斡旋等诸多因素有关,这位下海官员也以巴拉歌高管的身份,担任麦其房产的董事一职。

不过,麦琪里地块纵火案后,出于挽回公众形象等因素考虑,徐汇区规划局当年6月发出通知,表示该地块用地性质调整为公共设施用地,豪宅项目就此夭折。

与此同时,巴拉歌也在通过诉讼等渠道施压,谋求补偿。

2005年底,徐汇区政府多个部门以及城开与巴拉歌秘会协商,除了由城开退还巴拉歌600万美元的投资本金,还由徐汇区规划局支付高达8900万元的经济补偿金,这近乎是巴拉歌出资的两倍。

双方还在会上承诺,此事绝不对媒体披露。

工商登记资料显示,2006年,巴拉歌以“非常原因”为由,正式退出麦其房产,其所持有的40%股份由城开接盘。

2008年初,上海市政府全资拥有的上海实业集团控股城开之后,持有麦琪里地块的麦其房产,终于被彻底“回炉”。

当时的产权交易合同显示,上海土地储备中心以1.24亿元的价格买下这个项目公司100%的股权,并再偿还麦其房产欠城开的6.17亿债务。徐汇区方面知情人士透露,尽管未能获得预期的开发利益,但在经历了纵火案之后,这个最终结果也让城开方面“满意”。

上海土地储备中心从未披露过这块土地的新用途。

据记者了解,徐汇区一度打算把这块土地用于建设学校,区领导也曾为此亲赴拆迁现场考察,不过因为土地面积不适合等原因,并未有明朗推进。

现在,徐汇区流传的说法是,这么好的地皮,不搞房地产开发可惜了。

而且,作为拆迁主管部门的徐汇区房管局方面,也向记者表示,这个项目过去数年来其实从未就规划调整向拆迁主管部门进行过申报。

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