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陈宝存:如此严控挤不出需求只能说明太有钱!  

2011-01-26 12:02:30|  分类: 深度评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:如此严控挤不出需求只能说明太有钱!

    中指数据显示:上周监测的35个城市中,楼市成交量上涨的城市占六成,其中济南、三亚涨幅突出,在100%以上。武汉价格涨幅最大,为8%。综合35个城市,其中过半数城市成交量涨幅超过20%。

    重点城市中,北京、杭州和深圳成交量上涨明显,北京以59%的涨幅居首位,杭州、深圳环比涨幅分别为34%、20%。其余城市成交量环比下跌,武汉跌幅最大,达27.28%,上海、南京、天津跌幅均在10%以内。

    昨天在邯郸市场考察,当地业内人士说了一个现象:盖多少房都不愁卖的,而且买房大部分靠抢。对此,我说了我对房价收入比的感觉,也基本得到了业内朋友的认可。我们的所谓房价收入比一个最大的不切实际的缺陷在于我们把绝大部分收入没有纳入收入体系,而且我们大量的保障房没有计入房价里面,我们大量的房改房拆迁回迁与城中村旧城改造棚户区改造回迁的部分也应该视同收入的一部分,但是,我们没有这方面的考虑。

    这当然得不出市场可以尊重的数据。我们只拿平均收入数据对比商品房房价的所谓房价收入比,是根本不具参考价值的。这也是刻舟求剑的经济学家们一直对楼市看不懂的根本原因。而所谓的房价泡沫更不具分析意义。

    中国房地产市场化的12年,经历了极大的从土地到建设的巨大变迁。而中国的城市化实际靠的不单单是经济建设的推动,城市建设方面也不可避免的靠土地运营收益来补偿资金,我们认为这是十分不合理的,也对土地财政予以最大的误解。但是,这才是二次分配的最好过程。但是,我们不完善的在于土地制度没有准确的发展路径。

    《财新》报道:广东、重庆等地推动的户籍制度改革,因规定进城农民须交出土地而受到舆论质疑。财新记者获悉,近日,中央有关部门酝酿出台政策,要求地方政府在自行试点进行户籍改革的同时,不再将农民土地与城市户籍捆绑运作。自2009年年末起,中央经济工作会议即提出要求,中小城市和城镇要放宽对农业人口落户的限制。2010年,继广东省“积分入户”政策后,重庆、陕西也相继提出“宅基地换房、承包地换社保”的构想。

     不论是否属实,但是对于成都地票拍卖的叫停也基本反映了中央对此的担心。土地换户籍早已经有之,但是如此公开的大动作,也出自重庆与成都两个城乡综配改革实验区,但是很显然,户籍换土地的尝试是不合理的,城市户籍并不具备可以完全失去土地去换取的价值。

    很多城市在探索取消城乡户籍的限制,当然一线城市,或者京沪津这三个资源优势的一线城市,户籍还有一定的考试优势,而包括广深杭在内的城市,并不具备户籍优势。我们也不可能回到资源紧缺的票证时代,商品粮的户籍优势早已成昨日黄花。在此情况下的土地换户籍属于忽悠老百姓放弃土地,以最小的回报换取日益价值增大的土地。

    在新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之后,我有个担心:在新的《土地管理法》出台之前的间歇中,强拆将不可避免,而且,拆迁的实施改为政府主导,与开发企业已经没有直接关联,强拆的基础放大了。

    我认为,尽快确定新的土地管理法,还地于民,给农村土地更大的价值实现才是正途。那么,土地财产成为农民最大的财产,有利于城市化的合理进程。

    这样,市场上的房源有几个途径到达老百姓的手中:第一、市场商品房部分,高收入群体的改善性需求;第二、各类型的旧改项目—城中村改造、旧城改造、退二进三的工厂出市、棚户区改造,无现金但是有土地的部分人群;第三、城市化进程中农村大学生、农民工流转乡村的土地到城市定居生存,这也符合大农业时代的集中耕作;第四、投资热潮中的市场租赁房;第五、公租房、廉租房。

    那么,我们继续对商品房价的打压,实际完全不利于市场的完善,也不利于城市化进程。只有还原土地产权的清晰,才能完成这种完善。

    而市场的热钱、灰色收入等等,是现有制度下很难避免的。不如承认现实,否则所有的限购政策都会被消解,因为市场上有钱人的有钱程度越来越高。

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