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日志

 
 

中房协:中央并没说要降房价 地方政府尤其看好房地产  

2010-12-28 09:41:45|  分类: 深度报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年,房价能降吗?

中国经济周刊》记者 刘德炳|北京报道

今年绝对是房地产市场的紧缩政策年。但今年的房市,涨价仍然是主旋律。

从年初至年尾,国家连续三次推出房地产调控措施,其中的“4·16房产新政”更是被评为史上最严厉的调控措施。但据国家统计局最新数据显示,11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%。多家专业机构预测,今年年内全国平均房价上涨幅度应为7%左右。

央行12月15日公布的一则调查报告显示,全国50个城市75.5%储户认为“房价过高,难以接受”,但与此同时,“房地产投资”又被受访者列为投资首选。

在这种悖论中,房价能下降吗?调控至今,房价在小跌大涨中节节走高的奥妙何在?高房价真的就是一个死结?

嘉宾

朱中一

中国房地产协会副会长

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

杨少锋

北京联达机构总裁

“3月份涨上来的这部分房价明显是泡沫”

朱中一:房地产业对经济的贡献较大,因此今年政策调整的主基调是抑制部分城市房价过快上涨,而并没有说降低房价。

中房协在“十二五”规划中有关房地产业的建议稿中,就汇报过要淡化降价的目标预期,否则容易造成市场信号混乱。目前来看,无论是十七届五中全会还是中央经济工作会议,都没有提到房价问题或降房价的概念,就是为了避免引起市场的巨大波动。

杨红旭:从年初执行的“国十一条”,到“4·16国十条”,再到“9·29新政”,今年中央三次出台房产调控政策,打压地产市场。整体而言,今年全国房价还是上涨,但涨幅较去年已经明显收窄,去年全国房价成交均价实际上涨了25%,今年的上涨幅度只有去年的三分之一左右。从这个意义上讲,调控取得了一定成效。不过,没能让少数房价过高的城市房价下跌一些,多少有点遗撼。

杨少锋:无论是从租售比还是房价收入比等指标来看,中国房价的泡沫因素十分巨大,这对发展中国经济以及改善民生制约深远。从市场来看,2007年以前,以北京为例,绝大部分的项目涨价幅度在几百元/平方米,每次开盘涨三五百元,最多涨1000元。但从2007年以后,很多项目一个月内能涨5000元/平方米。就今年而言,年初尤其是从3月份涨上来的这一部分房价明显是泡沫,这一部分泡沫应该挤掉。

“未来半年内一线城市房价会下跌”

杨红旭:最新数据显示,今年1至11月,全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米,同比增长28.6%;房屋新开工面积14.51亿平方米,增长48.7%;全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%。

新开工面积暴增,意味着今年四季度至明年,可供预售的商品房规模将较大幅度增加;土地购置面积的大增,则意味着明年下半年直至后年,可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加,而需求却因调控明显萎缩,这也就意味着,未来两个季度,甚至更长时间内,很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。

预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下,在未来不到半年的时间内,70个大中城市、尤其是一线城市的房价,将总体呈现下跌趋势。

尽管11月份部分城市成交上涨,一些大型房企也斩获颇丰,但应格外关注,本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”政策,具有一定的“后发效应”。因此,明年二季度之前,市场会保持降温态势。

杨少锋:只有房地产缺钱的时候,开发商才会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况,中小型企业资金普遍紧张。而且现在暂停上市房企的融资,加强了预售资金的监管,从各个环节把开发商融资的渠道堵上,迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售,这个时候卖房市场会变成买房市场。

半年以后,就会出现像2008年一样房价大幅度的波动,最快可能在明年年初就会出现大量项目价格下跌。

朱中一:房价下降的压力是比较大的。在目前通胀持续走高和股市低迷的环境下,居民的投资渠道十分匮乏,尽管房价在高位运行,但仍然有很多人比较热衷于投资地产业。

另外,今年土地、劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大,这也从成本上对房价有一定的推动作用。

从市场主体来看,包括投资商、银行、地方政府,都比较看好未来的房地产发展,尤其是地方政府。不过地方政府也比较无奈,离开了土地出让收入,许多地方政府根本无法满足财政需求,这是一个复杂的结构性矛盾。目前东部地区许多城市采取了限购政策,这对高房价有一定的抑制作用,但是在这种格局下,资金会被迫大量转向中西部二三线城市,进而推高中西部地区的房价水平;而且从东部地区来看,这些城市恰恰是中国土地供应最紧张而市场需求最大的地区,因此这些地区房价很难下降。

抑制房价须破解土地财政

杨红旭:房产税确实箭已在弦,只是引不而发。至于什么时候发出来,主要是等待合适的时机。如果稳定房价的效果不佳,投资投机需求依然兴风作浪,那么就会出台。房产税对房价属于利空,但对于抑制房价的力度,尚存疑虑。

首先,率先试点的只是个别城市,范围太小,不可能对市场全局产生重大影响,而且在全国市场推广可能仍旷日持久。其次,试点阶段,房产税的税基小、税率低。从征税范围看,只向二套以上和一定面积段以上住宅征收,绝大部分自住房屋将会免征。在近几年房价年均上涨20%左右的情况下,不足1%的房产税,不太可能将多数投资客吓跑。不过,房产税试点开征之后,未来很多年,征收范围只能是越来越大,税率也有可能上调,这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。总之,房产税短期有利于抑制房价,长期效果不能奢求。

按当前通胀趋势,近期极有可能再来一次加息,明年有可能加息2~3次,当前已经进入加息周期。而历史经验表明,在货币政策紧缩和加息的过程中,房地产市场将渐渐降温,尤其是在加息周期过半之后,将会明显压制房价上涨。

杨少锋:造成高房价的一个重要原因就是房企大量囤地,要抑制房企囤地,根源就是地方政府公正执行打击囤地的政策。但目前地方政府既是运动员又当裁判员,执行中难免不公正。所以要让地方政府的利益跟土地利益脱钩,这是一个根源,这个问题没有解决,再多的制度都没有用,破解高房价要从土地上治理,而解决土地市场困境的根源就在于要破解土地财政。

解决这一难题就在于如何开征房产税。尽管房产税的执行很可能抑制房价,但我不认为房产税的目的是降房价,房产税是从根源上改变了目前我们中国的财税体制。地方政府有一个比较稳定的税源,这个时候就不再过于依赖土地。

朱中一:如果政策进一步趋紧,保障房的供应规模能迅速增大,这对高房价产生极大的抑制,不过这仍然需要时日。

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